Come diventare Amministratore di condominio

Guida ragionata all’apprendimento

Parte Prima Programma didattico

– ** Lezione 1 Proprietà immobiliare e condominio

1.1. Disposizioni generali sulla proprietà

Sottosuolo, spazio aereo e diritto di superficie

1.1.1. Chiusura del fondo

Chiusura di un fondo gravato da servitù di passo

1.1.2. Accesso al fondo

Natura del diritto di accesso

Necessità dell’accesso

Il diritto di accesso in condominio

Pagamento dell’indennità

1.1.3. Immissioni

Liceità e normale tollerabilità delle immissioni

Immissioni acustiche

Nei rapporti tra costruttori e acquirenti di alloggi anche i requisiti acustici degli edifici rientrano nella regola dell’arte

1.1.3.1. Immissioni in condominio

Immissioni provenienti dalle proprietà esclusive

Immissioni provenienti dalle parti comuni

1.2. Proprietà superficiaria su costruzioni esistenti e diritto di costruire su cosa altrui

Diritto di superficie e accessione

Proprietà superficiaria e proprietà separata

Costituzione negoziale e costituzione per usucapione

Estinzione del diritto di superficie

Riscatto del diritto di superficie nei condomini di edilizia residenziale pubblica (ERP)

1.3. Proprietà edilizia e distanze legali

Distanze tra costruzioni e distanze dalle vedute

Le distanze legali in condominio

Distanze tra proprietà esclusive e parti comuni condominiali

Distanze tra proprietà esclusive

Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi (art. 889 c.c.)

Distanze dalle vedute (art. 900 e ss. c.c.)

1.4. Possesso e usucapione

1.4.1. Possesso

Possesso e detenzione

Atti di tolleranza

Compossesso e condominio

1.4.2. Usucapione

Individuazione dei soggetti aventi diritto all’usucapione

Individuazione dei beni usucapibili

1.4.2.1. Usucapione ventennale

Possesso ad usucapionem

L’interversione nel possesso nella comunione e nel condominio

Tempo del possesso e cause interruttive della durata

Attività didattica

** Lezione 2 Servitù e diritti reali di godimento in condominio

2.1. I caratteri essenziali delle servitù

2.1.1. Predialità e inerenza al suolo delle servitù

Appartenenza dei fondi a proprietari diversi

Servitù reciproche

2.1.2. Utilità per il fondo dominante e peso per il fondo servente

Servitù per vantaggio futuro

Indivisibilità della servitù

2.2. Servitù volontarie, servitù coattive e servitù per destinazione del padre di famiglia

2.3. Servitù in condominio

Costituzione di servitù a mezzo di regolamento condominiale

Servitù a favore e a carico delle parti comuni e delle proprietà individuali

Servitù di parcheggio in condominio

2.4. Azioni a difesa delle servitù

2.5. Usufrutto, uso e abitazione

L’usufrutto come diritto reale di godimento

Applicabilità della disciplina dell’usufrutto anche all’uso e all’abitazione

Costituzione per atto tra vivi o per testamento

Forma degli atti costitutivi dell’usufrutto

Costituzione per usucapione

Costituzione in base alla legge

Usufrutto a favore del coniuge superstite

Usufrutto legale dei genitori

2.5.1. Diritti e obblighi dell’usufruttuario in condominio

Diritti e obblighi

2.5.2. Il cosiddetto uso esclusivo e perpetuo delle parti comuni condominiali

Attività didattica

*** Lezione 3 Comunione, condominio e regolamento condominiale

3.1. La comunione

Quorum deliberativi nella comunione

3.1.1. L’indivisibilità delle parti comuni nella comunione e nel condominio

3.1.2. Il godimento delle parti comuni

Il limite della destinazione della cosa

Il pari godimento degli altri partecipanti

Uso turnario

Uso frazionato

Uso del conduttore nella locazione

3.1.3. Comunione e condominio

3.2. Il condominio come comunione speciale

3.2.1. La costituzione del condominio

3.2.2. Struttura e organizzazione del condominio

Piccolo condominio e condominio minimo

Le regole del condominio minimo

3.2.3. Scioglimento ed estinzione del condominio

3.3. Il regolamento di condominio: assembleare, contrattuale e giudiziale

Norme contrattuali e norme di organizzazione nel regolamento condominiale

Regolamento e inderogabilità della normativa condominiale

Regolamento: destinazione e uso delle proprietà esclusive

Regolamento condominiale e affitti turistici

Requisiti di forma del regolamento condominiale

L’intervento delle Sezioni Unite sulla forma del regolamento

Le violazioni del regolamento e la cosiddetta multa condominiale

Regolamento condominiale e tenuta di animali

3.3.1. L’opponibilità dei vincoli regolamentari di destinazione debitamente trascrit­ti

Il novellato art. 2659 c.c. e la trascrizione degli atti a nome del condominio

3.3.2. Applicabilità della disciplina sulle clausole vessatorie o abusive contenute negli atti di acquisto e nel regolamento contrattuale

3.3.3. Formazione e modifica del regolamento condominiale

Modifiche del regolamento contrattuale

Modifiche del regolamento assembleare

3.3.4. Regolamento e tabelle millesimali

Attività didattica

*** Lezione 4 Supercondominio, condominio parziale e altre vicende modificative del condominio

4.1. Il Supercondominio

Supercondominio: parti comuni a godimento autonomo e parti comuni strumentali al godimento delle proprietà esclusive

4.2. Supercondominio costituito a seguito di scioglimento dell’originario condominio e supercondominio costituito con aggregazione di condomìni separati

Supercondominio costituito a seguito di scioglimento dell’originario condominio

Supercondominio costituito ex novo con aggregazione di condomìni separati

4.2.1. Scioglimento del condominio e divisione

4.2.2. Scioglimento del condominio e autonomia degli edifici

Autonomia degli edifici e c.d. subcondominio dei box

4.2.3. La procedura di scioglimento del condominio originario e l’azione giudiziaria ex art. 61 disp. att. c.c.

4.2.4. Supercondominio e condominio orizzontale

4.2.5. L’assemblea supercondominiale

La delega al rappresentante del condominio nell’assemblea supercondominiale

4.3. Le comunioni parziali in condominio

La rappresentanza dell’amministratore nel condominio parziale

4.4. Perimento dell’edificio condominiale

Perimento totale

Perimento parziale

Attività didattica

*** Lezione 5 Presunzione di comunione delle parti comuni condominiali

5.1. La presunzione di comunione di cui all’art. 1117, nn. 1 e 2, c.c.

5.1.1. L’elencazione esemplificativa

Suolo e sottosuolo

Muri maestri

Pilastri

Travi portanti

Facciate

Imbrattamento dei muri di facciata

Tetto e lastrico solare

Scale

Portoni d’ingresso

Vestiboli e anditi

Portici

Cortili e cavedi

5.1.2. Fattispecie problematiche relative alle parti comuni menzionate dall’art. 1117, n. 1, c.c.

Sottosuolo, vespaio e umidità

Umidità conseguente ad inadeguata coibentazione dell’edificio

Umidità da risalita

Parti comuni a edifici limitrofi

Pensilina sovrastante una mansarda

Corridoi di accesso ai box

Muri maestri che delimitano il cortile

Comunione di alberi

Terrazza a livello e balcone incassato

Tetto di copertura delle autorimesse esterne

Sottotetti

5.1.3. Fattispecie problematiche relative alle parti comuni non menzionate nell’e­lencazione dell’art. 1117, n. 1, c.c.

Canne fumarie

Canne fumarie singole e rispetto delle distanze legali

Canna fumaria singola e uso delle parti comuni

Passi carrai

Giardini

Giardini a servizio delle parti comuni e giardini a servizio della proprietà indivi­duale

La questione delle infiltrazioni dai giardini sovrastanti ai box-garage

Piscine condominiali

Il godimento della piscina condominiale da parte di terzi

Responsabilità per la gestione della piscina

La normativa pubblicistica

5.2. Parti comuni a norma dell’art. 1117, n. 2, c.c.

Aree a parcheggio

Parcheggi liberi e parcheggi vincolati

Il vincolo pertinenziale inderogabile tra parcheggio e unità individuale

Spazi a parcheggio e cortili

Uso turnario del cortile a parcheggio e assegnazione di posti fissi a singoli condomi­ni

5.3. Parti censite e non censite in catasto

5.4. La rimozione dell’amianto

Tipologie di bonifica dell’amianto

Attività didattica

*** Lezione 6 Uso delle parti comuniUso migliorativo e innovazioni

6.1. Uso migliorativo, innovazioni consentite e vietate

Uso migliorativo e uso innovativo

Innovazioni vietate

Installazione del climatizzatore in facciata

6.2. Innovazioni agevolate

6.3. Innovazioni per modifica delle destinazioni d’uso negli artt. 1117-ter e 1117-quater c.c.

Le modifiche delle destinazioni d’uso come innovazioni speciali

Procedura assembleare per la modifica delle destinazioni d’uso

Tutela delle destinazioni d’uso

Compiti dell’amministratore nella tutela delle destinazioni d’uso

6.4. Innovazioni gravose o voluttuarie (art. 1121 c.c.)

6.5. Uso delle parti comuni e divieto di fumare in condominio

Attività didattica

*** Lezione 7 Presunzione di comunione degli impianti condominiali

7.1. La presunzione di comunione di cui al vigente art. 1117, n. 3, c.c.

7.1.1. Impianti idrici

L’installazione dell’autoclave

7.1.2. Impianti fognari

7.1.3. Impianti elettrici e colonnine per la ricarica delle auto elettriche

L’adeguamento alla legge 46/1990

Colonnine per la ricarica delle auto elettriche

7.1.4. Sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione del gas

7.1.5. Condizionamento dell’aria

7.1.6. Prevenzione incendi

Attività soggette a controllo

Competenze per i controlli e le sanzioni

Il D.M. interno 25 gennaio 2019

Ripartizione delle spese di prevenzione incendio

.1.7. Antenne radiofoniche e televisive

Libertà di antenna

Le antenne televisive nei centri storici

Antenne paraboliche e satellitari dopo la legge 66/2001

Antenne telefoniche e cellulari

Locazione di una parte comune ai gestori di telefonia mobile

Installazione del telefono e servitù di telefonia

7.1.8. Impianti per flussi informativi e cablaggio

Pubblica utilità delle reti di telecomunicazione

Gli interventi per l’installazione delle reti in condominio costituiscono opere di ma­nutenzione straordinaria urgente

Le maggioranze per il cablaggio nella legge 220/2012

7.2. La sicurezza degli impianti

Attività didattica

*** Lezione 8 Ascensore ed eliminazione delle barriere architettoniche

8.1. Normative condominiali in tema di ascensore

Installazione ex novo dell’ascensore e sostituzione totale o parziale dell’ascensore usurato

8.2. Normative tecniche in materia di ascensori

8.2.1. Ascensori installati prima del 1° luglio 1999

8.2.2. Ascensori installati dopo il 1° luglio 1999

8.2.3. Le modifiche apportate dal regolamento (D.P.R. 23/2017)

Sicurezza

Commissioni d’esame per il patentino dei manutentori

Conformità dei prodotti

Impianti realizzati dopo il 1° luglio 1999

Impianti realizzati fino al 1° luglio 1999

La comunicazione della messa in esercizio dell’ascensore

8.3. Ascensore ed eliminazione delle barriere architettoniche (legge 13/1989)

Normativa condominiale

Le modifiche all’art. 2 della legge 13/1989 ad opera del D.L. 120/2020

8.4. Titoli edilizi per la installazione dell’ascensore

8.5. Ascensore e prevenzione incendi

Attività didattica

*** Lezione 9 Riscaldamento e risparmio energetico

9.1. Riscaldamento condominiale: fruizione paritaria dei condòmini

Ripartizione delle spese per l’installazione di nuovo impianto termico

9.2. Riscaldamento e canne fumarie

9.3. Riscaldamento e risparmio energetico

9.3.1. La termoregolazione e la contabilizzazione del calore nel D.Lgs. 102/2014

9.3.1.1. Nozioni tecniche di termoregolazione e contabilizzazione del calore

Tipi di impianto

9.3.1.2. Efficienza energetica e ripartizione delle spese

La disciplina del D.Lgs. 102/2014

Le modifiche al D.Lgs. 102/2014 ad opera del D.Lgs. 73/2020

Ripartizione delle spese

Lettura da remoto dei contatori e fatturazione dei consumi

9.3.2. La conduzione e i controlli degli impianti termici

Funzionamento dell’impianto

Controlli e manutenzione

Terzo responsabile

Ispezioni

Catasto regionale degli impianti termici

Sanzioni

9.3.3. Il rendimento energetico in edilizia

9.3.4. L’attestato di prestazione energetica (APE)

Attività didattica

*** Lezione 10 Sopraelevazione

10.1. La disciplina della sopraelevazione

10.1.1. Natura del diritto di sopraelevazione

10.1.2. Titolarità del diritto di sopraelevazione

10.1.3. Limiti del diritto di sopraelevazione

Rispetto delle condizioni statiche

Salvaguardia dell’aspetto architettonico

Decoro architettonico e aspetto architettonico dell’edificio condominiale

Mantenimento di aria e luce per i piani sottostanti e ricostruzione delle parti comu­ni

Opposizione alla sopraelevazione

10.1.4. Indennità di sopraelevazione

Natura dell’indennità

Determinazione dell’indennità

10.1.5. Sopraelevazione e modifica delle tabelle millesimali

Attività didattica

*** Lezione 11 Le proprietà individuali

11.1. L’accessorietà delle parti comuni al servizio delle proprietà individuali

11.2. L’esecuzione di opere nelle proprietà individuali

11.3. Interventi consentiti e interventi vietati al condomino nelle proprietà esclusive

11.4. Finestre, balconi incassati e terrazze a livello

Terrazzi sporgenti e balconi incassati

Trasformazione del balcone in veranda

Altezza dei parapetti, di balconi e terrazze

11.5. Interventi del condomino sugli impianti non centralizzati (art. 1122-bis c.c.)

Impianti di ricezione TV e accesso agli altri flussi informativi

Impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili

Interventi con modifiche alle parti comuni

Accesso alle proprietà individuali

11.6. Risarcimento danni (art. 2043 c.c.) e tutela ripristinatoria (art. 1122 c.c.) a carico del singolo condomino

Tutela risarcitoria

Tutela ripristinatoria

11.7. Gli interventi di interesse comune sulle proprietà individuali

Attività didattica

*** Lezione 12 Le tabelle millesimali

12.1. Le tabelle millesimali

12.1.1. I coefficienti per la formazione delle tabelle millesimali di proprietà

12.1.2. La formazione delle tabelle millesimali di proprietà nel regime previgente

12.1.3. La rettifica o modifica delle tabelle di proprietà nel regime previgente

Rettifica per errore

Rettifica per innovazioni di vasta portata

12.1.4. Le tabelle millesimali dopo la riforma del condominio

L’unanimità dei consensi nel novellato art. 69 disp. att. c.c.

12.1.5. La pretesa modifica delle tabelle millesimali per fatti concludenti

12.1.6. Modifica o revisione delle tabelle di gestione

12.1.7. Modifica delle tabelle millesimali e illecito arricchimento

Attività didattica

*** Lezione 13 Spese e contabilità condominiale. Spese condominiali e riparto (parte prima)

13.1. Le spese condominiali

13.2. Il riparto delle spese

Il riparto provvisorio delle spese salvo conguaglio

13.2.1. Criteri generali di riparto delle spese

Il riparto in base ai millesimi di proprietà

Il riparto delle spese in base all’uso diverso

Il riparto delle spese in base all’uso separato

13.2.2. Criteri speciali di riparto spese

13.2.2.1. Scale e ascensori

Riparto spese di manutenzione e sostituzione

Spese di pulizia e di illuminazione

13.2.2.2. Lastrici solari

Lastrici inaccessibili

Lastrici accessibili

Riparto delle spese relative ai lastrici

Spese di riparazione al lastrico solare di uso esclusivo

Spese per il risarcimento danni da infiltrazioni dai lastrici

13.2.2.3. Disciplina della manutenzione e ricostruzione dei soffitti, volte e dei solai (art. 1125 c.c.)

13.3. Disciplina delle spese condominiali anticipate dal condomino

Spese non urgenti sostenute dal condomino e azione di arricchimento

13.4. Questioni in materia di spese condominiali

Ratifica assembleare delle spese non autorizzate

Morosità e sospensione dei servizi condominiali

Interessi moratori per il ritardato pagamento delle spese condominiali

Voucher e lavoro occasionale

La prescrizione delle spese condominiali

13.5. La solidarietà dei condomini verso i terzi

La solidarietà dei condomini verso i terzi dopo la legge di riforma del condominio

La comunicazione al creditore dei condomini morosi

L’azione del terzo creditore contro i condomini morosi

La pretesa solidarietà dei condomini adempienti nei confronti del creditore

Attività didattica

*** Lezione 14 Spese e contabilità condominiale. Problematiche tecniche (parte seconda)

14.1. Le problematiche

14.1.1. Le cosiddette spese personali

14.1.2. Le spese in caso di cessione di un’unità in condominio

Nozione di anno in corso e anno precedente

Cessione in sede negoziale

Comunicazione della cessione della proprietà all’amministratore

Cessione in sede di asta giudiziale

14.1.3. Il sovraindebitamento in condominio

Accordo di ristrutturazione e affidamento del patrimonio del debitore ad un gestore

Sovraindebitamento del condomino

Sovraindebitamento del condominio

L’esdebitazione gratuita

14.1.4. I fondi speciali condominiali

Disciplina dei fondi speciali

Limiti alla costituzione del fondo morosità

Superbonus e fondo speciale per la cessione del credito

Il fondo speciale per le opere straordinarie di cui all’art. 1135, n. 4, c.c.

Costituzione del fondo speciale per opere straordinarie, in base allo stato di avanza­mento lavori

14.1.5. Spese a carico del condomino fallito

La prededuzione nella riforma del condominio (legge 220/2012)

14.1.6. Spese condominiali e coniuge assegnatario della casa coniugale

14.2. Contabilità e rendiconto condominiale

14.2.1. Il rendiconto contabile

Rendiconto di cassa e rendiconto di competenza

Contenuto del rendiconto

Approvazione del rendiconto

Mancata approvazione del conto

Nullità e annullabilità della delibera approvativa del conto

Il riesame del conto a mezzo del revisore

Accesso dei condomini ai documenti contabili

Accesso dei condomini ai documenti di spesa

Archiviazione e conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi

Attività didattica

*** Lezione 15 L’assemblea

15.1. Formalità procedimentali in materia di assemblea

Convocazione

Aventi diritto

Nudo proprietario e usufruttuario

Comproprietà indivise

Partecipazione all’assemblea dell’amministratore di sostegno

Prova della convocazione

Ordine del giorno

Preavviso di cinque giorni

Luogo della riunione

Nomina del presidente

Verbale dell’assemblea

Obbligo di indicazione nominativa dei condomini

Registrazione video-fonografica dell’assemblea e privacy

Votazione

Votazione e conflitto di interessi

Deleghe in assemblea

15.2. L’assemblea in videoconferenza in periodo di pandemia

La scelta della piattaforma

Il presidente e il segretario

15.3. Le regole sulle maggioranze nel regime vigente

15.4. Tabella dei quorum deliberativi comprensiva di alcuni quorum della legislazione speciale

15.4.1. Le maggioranze per i finanziamenti relativi alla cessione del credito e allo sconto in fattura dopo la legge 77/2020

15.5. Impugnazione delle delibere assembleari

Obbligatorietà delle delibere per tutti i condomini

Impugnazione

15.6. Il dissenso del condomino dalle liti (art. 1132 c.c.)

Quali liti per il dissenso

Esito favorevole ed esito sfavorevole della lite

Notifica del dissenso

Inderogabilità dell’art. 1132 c.c.

Dissenso dalle liti da parte del condomino subentrante

15.7. Invalidità della delibera assembleare: la nullità per illiceità o impossibilità dell’ogget­to

Solo annullabilità della delibera per mancata convocazione di un condomino

Attività didattica

*** Lezione 16 L’amministratoreNomina e revoca (parte prima)

16.1. Nomina dell’amministratore

L’incarico e i suoi contenuti

Obbligo di nomina e nomina assembleare

Nomina giudiziale dell’amministratore

Durata dell’incarico

Il decesso dell’amministratore

Prorogatio dell’amministratore

16.2. Requisiti per la nomina dell’amministratore nella legge 220/2012

Nullità della nomina per insussistenza dei requisiti di legge

Il regolamento del Ministero della giustizia per la formazione dell’amministratore (D.M. giustizia 140 del 13 agosto 2014)

16.3. Lo status professionale dell’amministratore di condominio

16.4. L’amministrazione condominiale in forma societaria

L’amministratore società di persone

L’amministratore società di capitali

16.5. Il compenso dell’amministratore

Compenso per le assemblee straordinarie

Compenso per le opere straordinarie

Compenso suppletivo per imprevisti sopravvenuti

16.6. La revoca dell’amministratore

16.6.1. La revoca assembleare

16.6.2. La revoca giudiziale per gravi irregolarità o per inadempimento grave

Le gravi irregolarità

Gravi irregolarità e inadempimento grave del mandato

Provvedimento giudiziale di revoca

16.6.3. La restituzione dei documenti condominiali da parte dell’amministratore cessato

16.6.4. I crediti per anticipazioni di cassa dell’amministratore cessato

Attività didattica

*** Lezione 17 L’amministratore Attribuzioni e obblighi (parte seconda)

17.1. Attribuzioni e obblighi dell’amministratore

17.1.1. Le attribuzioni

Esecuzione delle delibere assembleari

Osservanza del regolamento

Disciplina dell’uso delle cose comuni

Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese

Atti conservativi

Atti conservativi nei rapporti con i condomini e con i vicini

Atti conservativi e assicurazione del condominio

Obbligo di rendiconto

17.1.2. Gli obblighi di cui all’art. 1129 c.c.

Le informazioni dovute dall’amministratore nominato

Polizza per la responsabilità civile dell’amministratore

Obbligo del conto corrente bancario o postale

Consegna della documentazione al nuovo amministratore

Obbligo dell’azione giudiziaria per la riscossione dei contributi

Attivazione di un sito internet del condominio

17.1.3. Le attribuzioni e gli obblighi di cui all’art. 1130 c.c.

Esecuzione degli adempimenti fiscali

Tenuta del registro dell’anagrafe condominiale

Tenuta degli altri registri obbligatori

Conservazione della documentazione contabile

Obbligo di informazione sulle morosità e sulle liti

17.2. Consiglio di condominio

17.3. I provvedimenti presi in proprio dall’amministratore (art. 1133 c.c.)

17.4. Gli obblighi fiscali dell’amministratore in proprio

Obbligo delle scritture contabili

Verifiche fiscali nei confronti dell’amministratore

I contributi condominiali versati sul conto bancario dell’amministratore possono presumersi redditi di quest’ultimo

Attività didattica

*** Lezione 18 L’amministratore. Rappresentanza e responsabilità (parte terza)

18.1. Rappresentanza e legittimazione processuale dell’amministratore

18.1.1. Rappresentanza sostanziale e processuale

18.1.2. Legittimazione processuale dell’amministratore

Legittimazione passiva

Legittimazione attiva

Legittimazione processuale propria dell’amministratore

Legittimazione processuale su mandato dell’assemblea

Legittimazione processuale del curatore speciale

18.1.3. Concorso della legittimazione processuale dell’amministratore con quella del singolo condomino

18.2. La responsabilità contrattuale ed extracontrattuale dell’amministratore e del condo­minio

Responsabilità contrattuale dell’amministratore

Responsabilità extracontrattuale

Responsabilità da custodia e casistica

Attività didattica

** Lezione 19 Contratti appalto, somministrazione, locazione e portierato

19.1. La disciplina dell’appalto nel codice civile

Appalto di opere e di servizi

Accettazione dell’opera e garanzia per i vizi occulti

La garanzia decennale del venditore-costruttore per i gravi vizi costruttivi

Applicabilità della garanzia decennale anche alle ristrutturazioni

19.1.1. Responsabilità e corresponsabilità per danni

19.1.2. Le azioni di garanzia per i vizi e difetti occulti

L’azione di garanzia biennale per i vizi occulti ricollegabili alla violazione del contratto o della regola dell’arte

L’azione di garanzia decennale per i gravi vizi occulti della costruzione

Decadenza e prescrizione delle azioni di garanzia

19.2. Il contratto di appalto

19.2.1. Le condizioni generali di contratto

19.2.2. Il contratto d’appalto in condominio

19.3. La sicurezza del lavoro nell’appalto

19.3.1. La sicurezza nei luoghi di lavoro

Linee vita

La sicurezza delle vetrate nelle parti comuni condominiali

19.3.2. Sicurezza nell’appalto di lavori nei cantieri edili

Obblighi del committente

Obblighi di verifica dell’idoneità dell’impresa

Obblighi di nomina del coordinatore per la progettazione e del coordinatore per l’esecuzione

Cantieri con durata di lavori non inferiore a 200 uomini/giorno o affidati a più imprese

19.3.3. Sicurezza del lavoro nell’appalto di opere non edili in condominio e DUVRI

19.4. Contratto di somministrazione in condominio

19.5. La locazione in condominio

Anagrafe condominiale e informazione sugli inquilini

Diritto di voto del conduttore in materia di riscaldamento

Osservanza del regolamento condominiale da parte del conduttore

Contratto di locazione e cedolare secca

19.6. Il servizio di portierato: istituzione e soppressione del servizio

19.6.1. Classificazione, mansioni e retribuzione

Classificazione dei portieri

L’assunzione del lavoratore

Orario di lavoro

Mansioni e diritti del portiere

Il sostituto del portiere

Trattamento economico

19.6.2. Applicabilità del D.Lgs. 81/2008 alla sicurezza sul lavoro del portiere

Informazione e formazione del lavoratore

19.7. Il servizio di pulizia

Attività didattica

*** Lezione 20 La privacy in condominio

20.1. Riservatezza e privacy in condominio

20.1.1. Il decalogo 29 novembre 2000 del Garante della privacy

20.1.2. I chiarimenti del Garante del settembre 2013 dopo la riforma del condomi­nio

Compiti dell’amministratore

L’assemblea

La bacheca condominiale

Diritto di accesso del condomino ai propri dati

Accesso ai dati degli altri condomini

Il condominio digitale

20.2. La videosorveglianza

20.2.1. La videosorveglianza nel codice della privacy e nel codice penale

Videosorveglianza in spazi non protetti dalla vista di estranei

20.2.2. Il provvedimento del Garante 8 aprile 2010

Videosorveglianza per fini esclusivamente personali

Videosorveglianza per fini diversi da quelli esclusivamente personali

20.2.3. Il vademecum del Garante sulla videosorveglianza del 10 ottobre 2013

20.2.4. La videosorveglianza dopo il GDPR 679/2016

Videocitofono

20.3. Il regolamento europeo GDPR 27 aprile 2016, n. 679, recepito dal D.Lgs. 101/2018

Notifica del committente all’appaltatore della nomina di responsabile ed eventuali coordinatori del progetto e delle opere

20.4. Trattamento dei dati personali e registro del trattamento in condominio

20.5. Tutela amministrativa e giudiziaria della privacy

Reclamo al Garante

Ricorso all’Autorità giudiziaria

Attività didattica

** Lezione 21 La mediazione e le tecniche di risoluzione dei contrasti

21.1. Il D.Lgs. 28/2010 e la mediazione obbligatoria in condominio

La nuova formulazione dell’art. 5, D.Lgs. 28/2010, dopo l’intervento della Corte Costituzionale 272/2012

Esclusione dei procedimenti urgenti e cautelari e di alcuni procedimenti speciali

Mediaconciliazione e competenza dell’Organismo di mediazione

La mediazione sollecitata dal Giudice

21.1.1. L’individuazione delle liti condominiali

Nozione di liti condominiali

21.1.2. La legittimazione processuale dell’amministratore nella approvazione o reie­zione dell’accordo conciliativo

L’autorizzazione preventiva dell’assemblea all’amministratore a partecipare alla mediazione è sempre necessaria

La fase decisionale di approvazione o reiezione dell’accordo conciliativo

21.1.3. La mediazione nelle controversie in periodo di Covid

La procedura di mediazione in via telematica

21.2. La negoziazione assistita

La convenzione

Mancata negoziazione assistita e improcedibilità della domanda giudiziale

Negoziazione assistita: casi in cui non opera l’improcedibilità

Mancato accordo

Accordo

Negoziazione ed effetti interruttivi della decadenza e prescrizione

21.3. L’arbitrato forense

Attività didattica

* Lezione 22 I permessi edilizi

22.1. La disciplina degli interventi edilizi nel Testo Unico Edilizia del 2001 (T.U.E.)

Attività edilizia totalmente libera

Attività edilizia libera previa comunicazione non certificata di inizio lavori (CIL)

Attività edilizia libera previa comunicazione asseverata dell’inizio lavori (CILA)

Attività edilizia soggetta a permesso di costruire

Attività edilizia soggetta a SuperSCIA

Attività edilizia soggetta a SCIA semplice

22.1.1. Le modifiche al T.U.E. apportate dal decreto Semplificazioni 7/2020

Demolizioni - ricostruzioni e distanze preesistenti

Ristrutturazioni edilizie e cambio di destinazione d’uso

Manutenzioni straordinarie e cambio di destinazione d’uso

Regime del silenzio-assenso

Tolleranze

Requisiti igienico-sanitari

Decadenza del titolo abilitativo

Oneri concessori agevolati per gli interventi di rigenerazione urbana

22.2. Permesso di costruire e interventi edilizi di nuova costruzione

Interventi di nuova costruzione

Onerosità del permesso di costruire

Permesso di costruire convenzionato

22.3. Permesso di costruire e ristrutturazioni

L’installazione di un gazebo costituisce ristrutturazione edilizia

Ristrutturazione urbanistica

22.3.1. Ristrutturazione edilizia con mutamento di destinazione d’uso (ristrutturazione maggiore)

22.3.2. La ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione

22.4. SCIA alternativa al permesso di costruire (SuperSCIA) e SCIA di agibilità

22.4.1. SCIA alternativa al premesso di costruire

22.4.2. SCIA di agibilità

Agibilità parziale

Vigilanza e controllo della P.A.

Impugnazione della SCIA di agibilità

22.4.2.1. La menzione dell’agibilità negli atti di compravendita

Attività didattica

** Lezione 23 Imposte e tasse

23.1. IRPEF

23.1.1. Quadro delle detrazioni IRPEF (c.d. bonus edilizi)

D.L. 34/2020

Legge di bilancio 2021

Circolare Entrate n. 30/E del 22 dicembre 2020

23.1.2. Il regime vigente

Superbonus 110%

Interventi trainanti e interventi trainati

Interventi in condominio

Maggioranze per le delibere assembleari relative all’imputazione della spesa agevolata in condominio

Le maggioranze

Ecobonus, ecosismabonus ed interventi congiunti in condominio

Interventi congiunti ecobonus e antisismici su parti comuni condominiali

Cessione del credito e sconto in fattura

Sismabonus

Maggiorazione del bonus per interventi su parti comuni condominiali

Cessione del credito

Acquisto di case antisismiche

Ristrutturazione edilizia

Bonus facciate

Bonus verde

Bonus mobili

Bonus idrico

23.1.3. Agevolazioni fiscali IRPEF e adempimenti dell’amministratore

23.2. Ritenuta d’acconto sui compensi e sugli appalti

Compensi dell’amministratore

Compenso dell’amministratore società di capitali

Ritenuta sugli appalti condominiali

23.2.1. Adempimenti dell’amministratore come sostituto d’imposta

23.3. Comunicazioni all’Anagrafe tributaria – Quadro AC

23.4. Codice fiscale

23.5. TOSAP e passi carrai

23.6. IMU e TASI

Attività didattica

* Lezione 24 L’utilizzo degli strumenti informatici

24.1. La gestione dei flussi informativi

24.2. I programmi gestionali

24.3. L’uso degli strumenti informatici

a) Ambiente Word

Gestione dei file

Visualizzazione

Impostazione pagine

Inserimento del testo

Selezione

Formattazione: caratteri e paragrafi

b) Excel c) Internet

Struttura fisica

Funzionamento logico

Accesso

Principali servizi disponibili

Privacy

Copyright

24.4. La protezione del computer

24.5. Il sito Internet in condominio

24.6. Cautele per l’utilizzo dei social in condominio

Facebook

WhatsApp

Pec

Instagram

Attività didattica

Parte Seconda Esercitazioni, Formule e Quiz(a norma del D.M. 140/2014)

Sezione 1 – Esercitazioni con guida ai riferimenti

1.1. Redazione di un regolamento assembleare

1.2. Convocazione di assemblea ordinaria e straordinaria

1.3. Predisposizione di un consuntivo condominiale con ripartizione delle spese

1.4. Redazione di un contratto di assistenza tecnica per ascensori

1.5. Redazione di un contratto di appalto

1.6. Redazione di un contratto di portierato

1.7. Simulazione di una procedura di mediazione obbligatoria

1.8. Redazione di un contratto per servizio di vigilanza

Sezione 2 – Formule e documenti

2.1. Amministratore

2.1.1. Obblighi previsti dal codice civile

2.1.2. Mansionario delle prestazioni straordinarie dell’amministratore

Prestazioni straordinarie

2.1.3. Compenso dell’amministratore

2.2. Appalto

2.2.1. Condizioni generali

2.2.2. Contratto di appalto per manutenzioni straordinarie

2.2.3. Incarico di eseguire lavori in appalto

2.2.4. Clausole relative alla sicurezza sul lavoro

2.3. Ascensore

2.3.1. Contratto di assistenza tecnica per la manutenzione ascensori

2.4. Assemblea

2.4.1. Assemblea ordinaria – Convocazione

2.4.2. Variante di assemblea ordinaria in tema di spese di riscaldamento in presenza di inquilini

2.4.3. Assemblea straordinaria – Convocazione

2.4.4. Variante per assemblea straordinaria richiesta da alcuni condomini

2.4.5. Verbale di assemblea deserta

2.4.6. Convocazione di assemblea ordinaria e straordinaria in videoconferenza per l’approvazione o prosecuzione di interventi agevolati di miglioramento ener­getico

2.4.7. Delibere assembleari per l’imputazione, ad uno o più condomini, dell’intera spesa per interventi ammessi al superbonus e/o al bonus facciate (art. 9-bis, D.L. 34/2020)

2.4.8. Tabella delle maggioranze in assemblea dopo la legge 220/2012

2.5. Certificazione rilasciata dall’amministratore ai condomini per spese straordinarie ai fini delle imposte dirette

2.6. Cessione delle unità in condominio

2.6.1. Clausola relativa agli obblighi del venditore in caso di compravendita di un’unità in condominio

2.7. Consiglio di condominio

2.7.1. Costituzione

2.7.2. Relazione e rinnovo dei consiglieri

2.8. Edilizia

2.8.1. Glossario edilizia libera

2.8.2. Attività edilizie in regime di comunicazione preventiva (CIL, CILA e SCIA semplice)

Comunicazione di inizio lavori (CIL)

Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)

Segnalazione certificata inizio attività (SCIA)

2.8.3. Attività di nuova costruzione (assoggettata a permesso di costruire o a SCIA alternativa)

2.8.4. Attività di ristrutturazione (assoggettata a permesso di costruire o a SCIA)

2.8.5. Violazioni e sanzioni amministrative in materia edilizia

2.9. Fallimento e crisi d’impresa

2.9.1. Ricorso per l’ammissione al passivo della procedura (art. 201 del codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza)

2.10. Imposte e tassei2.10.1. Tabella riepilogativa dei bonus casa vigenti

2.11. Mediazione obbligatoria

2.11.1. Istanza di mediazione

2.11.2. Istanza di mediazione congiunta

2.12. Portierato, servizio di pulizia e di vigilanza

2.12.1. Dispositivi di protezione individuali del portiere (DPI)

2.12.2. Contratto di assunzione di portiere con alloggio

2.12.3. Contratto per servizio di pulizia

2.12.4. Contratto per servizio di vigilanza

2.12.5. CCNL Portieri ARPE-CONFAPPI-UPPI/FESICA CONFSAL FISALS

2.13. Prevenzione incendi

2.13.1. Raffronto tra disciplina previgente e D.P.R. 151/2011

2.13.2. Attività soggette alle visite e ai controlli di prevenzione incendi negli edifici civili

2.13.3. Categorie di attività nel regime vigente

2.13.4. Attività sottoposte ai controlli di prevenzione incendi

2.14. Privacy

2.14.1. Modello informativa privacy per gli amministratori di condominio (da conse­gnare ai condomini)

2.15. Registro di anagrafe

2.15.1. Comunicazione del condomino per il registro di anagrafe

2.16. Regolamento condominiale

2.16.1. Regolamento condominiale assembleare

2.16.2. Regolamento condominiale contrattuale

2.17. Rendiconto

2.17.1. Rendiconto preventivo

2.17.2. Rendiconto consuntivo

2.18. Regime delle spese condominiali

2.19. Tabelle millesimali

2.19.1. Formazione delle tabelle millesimali di proprietà

2.19.2. Tipi di millesimi d’uso

Sezione 3 – Quiz di autovalutazione

1 – Immissioni intollerabili

2 – Immissioni acustiche

3 – L’accesso al fondo del vicino

4 – Parti comuni

5 – Antenne radiotelevisive

6 – Cessione di box pertinenziali

7 – Innovazioni

8 – Uso delle proprietà individuali

9 – Distacco dall’impianto di riscaldamento

10 – Modifica o revisione delle tabelle millesimali

11 – Prescrizione delle spese condominiali

12 – Conto bancario o postale in condominio

13 – Ripartizione delle spese straordinarie di ascensore

14 – Revoca dell’amministratore

15 – Installazione di antenne radiotelevisive

16 – Gravi vizi e difetti nell’appalto

17 – Sostituto del portiere

18 – Redditi provenienti dalle parti comuni

19 – Registrazione dell’assemblea

20 – Mediazione conciliativa

21 – Obbligatorietà della mediazione

22 – Permesso di costruire

23 – Condominio sostituto di imposta

24 – SCIA

Risposte commentate ai Quiz di autovalutazione

Indice dei materiali online