Le verifiche di conformità edilizia, urbanistica e catastale degli immobili e Due Diligence Immobiliare (V Edizione)

Giovedì 19 marzo 2026, ore 14.00 – 16.00 
Prima parte: Che cos’è/che cosa non è una due diligence
Docente: Andrea Ferruti

Ambito delle indagini:

• Provenienza dell’immobile;

• Gravami;

• Titoli edilizi;

• Impianti;

• Possibili interventi.

Apporto di professionalità diverse: esigenza di approccio multidisciplinare, alias tecnico-forense.

Provenienza dell’immobile:

• Sentenza delle Sezioni Unite n. 8230/2019. Effetti sulla commerciabilità di immobili abusivi;

• Esame degli atti di trasferimento dell’immobile;

• Reperimento e analisi delle visure al catasto, alla conservatoria, ricerche bibliografiche e agli archivi notarili. 

Esame dei gravami (ipoteche, servitù, ecc.):

• Impatto su trasferibilità del bene e sul suo valore;

• Ipotesi particolari: atti d’obbligo, vincoli amministrativi non trascritti o plurisecolari, diritti edificatori, cessione di cubatura.

Titoli edilizi:

• Edificazione ante o post 1.9.1967. La legittimazione delle preesistenze tra mito e realtà dopo il cd. Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020). e il c. d. Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. in legge 105/2024): il ruolo dell’agibilità. La prassi e la giurisprudenza;

• Licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, denuncia di inizio attività, segnalazione certificata d’inizio attività, ecc.;

• Riflessi sulla commerciabilità del bene. Fluidità della prassi e della giurisprudenza.

Impianti:

• Stato degli impianti e loro certificazione (d.m. 37/2008 – ex legge 46/1990);

• Eventuale adeguamento degli impianti;

• Disciplina contrattuale: disamina ipotesi.

Possibili interventi sull’immobile:

• La valorizzazione del bene attraverso interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia;

• Panoramica sul D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo le modifiche dei Decreti Semplificazioni 2021/2022 e del Salva Casa. Modalità di individuazione e precisazioni.

Seconda parte, ore 16.00 – 18.00
Docente: Arch. Marco Campagna

I vincoli nell’urbanistica

• Carrellata generale sui vincoli in urbanistica
- Vincoli dei beni culturali nel vigente codice dei beni culturali (e cenni alla storia delle norme sui vincoli dei beni culturali)
- Vincoli paralleli a quelli dei beni culturali o assimilati (es. zone di protezione delle aree boscate)
- Vincoli di protezione idrogeologica
- Vincoli generati dalla presenza di infrastrutture (aeroporti, ferrovie, autostrade)
- Vincoli derivanti da norme non prettamente urbanistiche (fascia di rispetto della costa marina nel codice della navigazione; fasce di rispetto stradali nel codice della strada)

• Vincoli dei beni culturali (parte II del Codice) decretati ed ope legis

• Vincoli dei beni paesaggistici (parte III del Codice) decretati, ope legis e di piano territoriale

• Piani territoriali paesistici regionali (cenni)

• Disamina DPR 31/2017 (disamina veloce)

• Vincoli all’attività edilizia che possono derivare dai piani regolatori

Martedì 24 marzo 2026, ore 14.00 – 16.00
Prima parte: Lo stato legittimo degli immobili dopo il Salva Casa
Docente: Arch. Romolo Balasso

• Premessa

• Testo normativo

• Relazione parlamentare

• Stato legittimo nella giurisprudenza

• Stato legittimo nella legislazione antecedente al TUE

• Stato legittimo nella legislazione vigente

• Nozione di "stato"

• Nozione di "titolo abilitativo"

• La non obbligatorietà di acquisizione di un titolo abilitativo

• Contenuti rilevanti e irrilevanti dei progetti inerenti al titolo abilitativo.

Seconda parte, ore 16.00 – 18.00 
Docente: Avv. Andrea Ferruti

Regolarizzazioni - panoramica dei vari ambiti:

• Edilizi (ad es. accertamento di conformità ordinaria o semplificata, tolleranze esecutive ordinarie o straordinarie, sanatorie in zone sismiche). L’impatto del Salva Casa;

• Ruolo del professionista e degli uffici tecnici: potenziali criticità (cenni);

• Catastali (ad es. migliore rappresentazioni grafiche);

• Civilistici (ad es. convalida atti nulli). 

Analisi di ipotesi speciali: 

• Piano delle alienazioni di immobili pubblici non più strumentali. Procedure e opportunità;

• Le concessioni di valorizzazione dei beni culturali. Un’ipotesi di partenariato pubblico-privato;

• Gli usi temporanei del Testo Unico Edilizia. Le indicazioni della prassi amministrativa e le potenziali criticità;

• Immobili provenienti da procedure fallimentari o esecutive. Riapertura dei termini del condono: condizioni e precisazioni.

Il contenuto del rapporto di due diligence:

• Apporto di professionalità diverse e ruolo (insostituibile) del notaio;

• Struttura;

• Analogie e distinzioni tra la due diligence su immobili esistenti e quella su immobili da realizzare

Le finalità del rapporto di due diligence: 

Punto di partenza per progettazione e valorizzazione di immobili tramite interventi di riqualificazione o di rigenerazione urbana

Giovedì 26 marzo 2026, ore 14.00 – 16.00
Prima parte: Le tolleranze costruttive dopo il Salva Casa
Docente: Arch. Romolo Balasso

• Premessa

• Il testo normativo

• Le tolleranze nella legislazione previgente

• Le tolleranze dimensionali

• Le tolleranze geometriche

• Nozione di tolleranza

• Gli errori del progetto

• Le rappresentazioni convenzionali nei progetti

• Gli errori di misura delle grandezze fisiche

• Gli errori esecutivi di misura (tracciamento, ecc.)

Seconda parte, ore 16.00 – 18.00
Docente: Arch. Marco Campagna

Gestione ed analisi dei vincoli nell’ambito di una Due Diligence o di un intervento edilizio

• Effettuare una analisi vincolistica

• Autorizzare le opere alla luce dei vincoli del Codice dei Beni Culturali

• Gestire accertamenti di compatibilità per opere abusive realizzate su immobili vincolati

• La specifica procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica prevista dall’art. 36-bis ed introdotta dal Salva-Casa

• Valutazione a ritroso della legittimità dei titoli edilizi pregressi alla luce dei vincoli

• Gestione di eventuali criticità riguardo alle autorizzazioni vincolistiche carenti ed eventuale valutazione dell’illegittimità di titoli edilizi acquisiti senza le autorizzazioni degli enti preposti alla gestione dei vincoli