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Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Autori Giuseppe Bordolli
Editore Maggioli Editore
Formato Cartaceo
Dimensione 17x24
Pagine 236
Pubblicazione Settembre 2016 (III Edizione)
ISBN / EAN 8891619624 / 9788891619624
Collana Immobili&Condominio
Argomenti Condominio

- Parti comuni
- Scale e ascensore
- Impianti condominiali
- Lastrico solare e ripartizione dei danni:  le novità dalle SS.UU. della Corte di Cassazione
- Spese condominiali e leasing abitativo
- Termoregolazione e contabilizzazione: i correttivi del Dlgs.18 luglio 2016 n. 141
- Balconi e delibere nulle
 

Prezzo Online:

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L’opera ha l’obiettivo di offrire ad operatori del settore e condòmini una guida agile e chiara, capace di sciogliere i numerosi dubbi e le incertezze determinate dalla normativa recentemente riformata, dai continui mutamenti di rotta della giurisprudenza, nonché dall’imprevedibilità della casistica pratica.

La trattazione tiene conto delle novità legislative, nonché delle pronunce giurisprudenziali più recenti.

In particolare il volume affronta nel primo capitolo il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, mentre nel secondo analizza i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità.

Nei successivi capitoli offre soluzioni concrete e casi pratici sulla ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni.

Naturalmente viene analizzata la recente decisione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che mette fine ad una querelle giurisprudenziale relativa sia all’inquadramento della responsabilità, sia alla modalità di ripartizione delle spese del lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.

Particolare attenzione è dedicata al problema della termoregolazione e contabilizzazione ed al riparto delle spese di riscaldamento. A tale proposito vengono prese in considerazione le recentissime novità contenute nel Dlgs n. 141 del 18 luglio 2016, recante “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza ener- getica. Come è noto la modifica più importante riguarda la possibilità di derogare alla norma Uni 10200.

Viene poi affrontato il tema delle spese condominiali nel caso di unità immobiliare concessa in leasing abitativo. Infine viene analizzato lo “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

L’opera può essere un utile strumento  di  lavoro  per  amministratori di condominio, condòmini, avvocati, notai ed ogni altro operatore del diritto che vuole approfondire in modo esaustivo il tema degli oneri condominiali. 

Giuseppe Bordolli, è consulente legale in Genova  ed esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore sia on line che cartaceo e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e note a sentenza. È mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.

Capitolo 1 – Le spese: i principi generali
1.1. L’obbligo dei condomini di contribuire alle spese: il fondamento

1.2. La distinzione tra le spese

1.3. Le spese sostenute dal singolo condomino: l’articolo 1134 c.c. 

1.4. Le spese anticipate dall’amministratore

1.5. Le spese fra venditore ed acquirente

1.6. Gli altri soggetti obbligati: premessa

1.7. Il condomino fallito

1.8. Il fondo spese per le opere straordinarie

1.9. Il luogo del pagamento delle spese

1.10. Il tempo del pagamento. Il ritardo nel pagamento in attesa della risoluzione del contratto con l’appaltatore

1.11. La prescrizione

1.12. Il pagamento dei terzi: la sussistenza o meno del vincolo di solidarietà

1.13. Esonero dalle spese e clausola contrattuale del regolamento di condominio
1.14. L’eccezione d’inadempimento
1.15. Il legittimo rifiuto: spese per opere abusive
1.16. Spese e commissioni lavori
1.17. Spese personali 
1.18. I danni da custodia
1.19. Crediti e debiti verso il condominio: la compensazione
1.20. Spese condominiali e rent to buy
1.21. Spese condominiali e separazione e divorzio
1.22. Spese condominiali e leasing abitativo
1.23. Le transazioni sulle spese

Capitolo 2 – I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali
2.1. L’art. 1123 c.c. in generale 
2.1.1. La diversa convenzione: la deroga ai criteri legali 
2.2. Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi o indici alternativi
2.3. I valori non espressi in millesimi 
2.4. La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
2.5. Tabelle di proprietà e tabelle di gestione: le differenze 
2.6. La formazione delle tabelle
2.7. L’approvazione delle tabelle
2.8. La posizione delle Sezioni Unite
2.9. Approvazione, revisione o rettifica delle tabelle non contrattuali
2.10. Approvazione, revisione o rettifica delle tabelle contrattuali
2.10.1. Differenza nuova modalità provvisoria di ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di appartamenti e modifica delle tabelle millesimali
2.11. Invalidità delle tabelle 
2.12. L’art. 1123, comma 2 in generale 
2.13. L’art. 1123, comma 3 in generale
2.14. Il condominio parziale in generale
2.15. Condominio parziale e conseguenze sulla ripartizione delle spese
2.16. L’applicazione pratica dell’art. 1123, comma 3, c.c.
2.17. Nuovo ingresso nell’androne e condominio parziale

Capitolo 3 – Parti comuni e spese
3.1. Opere sottostanti al piano terreno
3.1.2. Terrapieni ed opere di rafforzamento
3.1.3. L’intercapedine
3.1.4. Il vespaio
3.1.5. Piani cantinati
3.1.6. Fondazioni

3.2. Le parti comuni di accesso al condominio: androne o andito e portoni d’ingresso

3.3. Le spese per gli elementi strutturali del caseggiato: i muri perimetrali

3.4. Le coperture dell’edificio

3.5. Le spese per gli spazi esterni comuni: il cortile

3.6. La spesa per l’attività di custodia e vigilanza delle parti comuni: il servizio di portierato

Capitolo 4 – Scale e ascensore: le spese
4.1. Premessa
4.2. Il criterio di ripartizione delle scale
4.3. Tabelle scale 
4.4. La titolarità delle scale
4.5. Il sottoscala
4.6. I pianerottoli
4.7. Controlucernaio, finestre delle scale ed altri accessori
4.8. La “cassa” delle scale e murature
4.9. Il prolungamento della scala
4.10. Condominio multiscale
4.11. La spesa per la pulizia ed illuminazione delle scale
4.12. Spesa per le scale e diversa convenzione
4.13. Le spese per la gestione dell’ascensore
4.14. Spese per l’adeguamento a norma di legge
4.15. La sostituzione dell’ascensore
4.16. Installazione ex novo dell’ascensore e successiva manutenzione: i criteri di spesa
4.17. Installazione dell’ascensore da parte di uno o parte dei condomini
4.18. Installazione dell’ascensore e abbattimento delle barriere architettoniche
4.19. Spesa per la gestione dell’ascensore e diversa convenzione: l’esenzione dalle spese
4.20. Condomini con unità immobiliari al piano terreno e spese per le scale e l’ascensore
4.20.1. I condomini del piano terra con accesso autonomo sulla strada

Capitolo 5 – L’articolo 1125 c.c. e il problema dei balconi
5.1. Premessa
5.2. L’ambito di applicazione dell’articolo 1125 c.c.
5.3. La comproprietà della soletta: conseguenze
5.4. Le spese spettanti in parti uguali 
5.5. Le spese a carico del proprietario del piano superiore
5.6. Le spese gravanti sul proprietario del piano inferiore
5.7. Il solaio che divide la proprietà del singolo da una parte comune
5.8. Cortile o giardino posto a copertura di box o altri locali interrati
5.9. Solaio divisorio tra proprietà del singolo e parte comune (porticato, androne, ecc.)
5.10. I balconi incassati e l’articolo 1125 
5.10.1. I balconi aggettanti: inapplicabilità dell’articolo 1125
5.10.2. Le spese comuni
5.11. Delibere nulle relative ai balconi e opposizione a decreto ingiuntivo
5.12. Derogabilità del criterio stabilito dall’art. 1125

Capitolo 6 – Lastrico solare o terrazza a livello ad uso esclusivo: le spese
6.1. Premessa
6.2. Lastrico solare e terrazza a livello
6.3. Lastrico e tetto di proprietà esclusiva
6.4. L’uso esclusivo
6.5. La rinuncia al diritto esclusivo sul lastrico
6.6. La ripartizione della quota-parte di spesa di 1/3 
6.7. La ripartizione della quota-parte di spesa di 2/3 
6.8. Lastrico o terrazza ad uso esclusivo che coprono solo un locale o appartamento 
6.9. La doppia contribuzione
6.10. Unità immobiliari coperte solo parzialmente dal lastrico o terrazza
6.10.1. La necessità del calcolo dell’incidenza: la sentenza della Cassazione n. 1451/2014
6.11. Le parti comuni coperte dal lastrico solare
6.12. Le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico
6.13. La spesa riferita al sistema di canalizzazione o di raccolta delle acque di un lastrico solare o terrazza solare
6.14. I danni da infiltrazioni: la nuova posizione delle Sezioni Unite (Cassazione civile, S.U., sentenza 10 maggio 2016, n. 9449)
6.15. Le spese escluse dalla ripartizione ex art. 1126 c.c.
6.16. La diversa convenzione

Capitolo 7 – Gli impianti: le spese
7.1. Premessa
7.2. L’impianto idrico
7.3. Impianto elettrico
7.4. L’impianto citofonico ed il videocitofono
7.5. Impianto di videosorveglianza
7.6. Impianto fognario
7.7. Impianto di riscaldamento e canne fumarie
7.8. Impianti obsoleti e inutili
7.9. Gli impianti sportivi nel condominio
7.10.Le antenne centralizzate


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