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Il regolamento e le tabelle millesimali

Il regolamento e le tabelle millesimali

Autori Giuseppe Bordolli
Editore Maggioli Editore
Formato Cartaceo
Dimensione 17x24
Pagine 434
Pubblicazione Ottobre 2016 (II Edizione)
ISBN / EAN 8891619785 / 9788891619785
Collana Immobili&Condominio

- Regolamento assembleare o c.d. esterno
- Le clausole regolamentaricontrattuali
- Regolamento di condominio e contabilizzazione del calore
- Il divieto di tenere animali nelle unità immobiliari
- Il problema del mutamento di destinazione
- Il nuovo quadro sanzionatorio
- La mancanza delle tabelle millesimali
- Le tabelle millesimaligiudiziali
- Le tabelle di natura contrattuale
- I casi di revisione

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La legge di riforma del condominio attribuisce alla collettività condominiale un potere di autoregolamentazione che si attua attraverso l’adozione di un regolamento dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini. Questo volume illustra, con stile semplice e privo di tecnicismi, tutte le novità introdotte dalla riforma del condominio e dalle recenti decisioni dei giudici, con particolare riferimento al regolamento di condominio ed alle norme connesse. 

In particolare il volume, tenendo conto delle novità introdotte dal legislatore del 2012 e della più recente giurisprudenza che a più riprese è intervenuta in materia, spiega come giungere alla formazione di un regolamento, le clausole in esso inseribili in relazione all’assemblea, alle parti e alle spese comuni, alle limi- tazioni sulle proprietà esclusive, alle immissioni, al  decoro.

Affronta il tema della termoregolazione/contabilizzazione e dei riflessi della nuova disciplina del D.lgs. 102/2014 (recentemente modificato dal D.lgs. 141/2016) sulle clausole relative alle spese del riscaldamento centrale. Inoltre esamina il tema delle clausole del regolamento che vietano gli animali in condominio, dando conto del dibattito in atto.

Un capitolo è dedicato al regolamento di origine esterna predisposto dal costruttore (c.d. regolamento esterno) di cui vengono illustrate in modo esaustivo tutte le problematiche già evidenziate dalle migliori sentenze che trattano l’argomento. Il mauale affronta  anche  il  delicato  tema dell’osservanza del regolamento e delle sanzioni applicabili in caso  di violazione delle norme regolamentari. Inoltre è tratteggiato il problema del regolamento nelle forme condominiali atipiche (supercondominio e multiproprietà immobiliare).

Infine, in apposito capitolo, viene affrontato l’argomento delle tabelle millesimali, fornendo indicazioni utili per calcolarle ma anche esaminando le caratteristiche giuridiche di questo fondamentale strumento di gestione del caseggiato, che può essere modificato e revisionato nelle ipotesi dettagliatamente precisate e commentate nel testo.

Giuseppe Bordolli, è consulente legale in Genova  ed esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore sia on line che cartaceo e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e note a sentenza. È mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.

Parte 1 - IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO IN GENERALE

Capitolo I - Definizione e natura giuridica del regolamento
1.1. Premessa: il quadro normativo
1.2. La definizione
1.3. La natura giuridica
1.3.1. Il regolamento come complesso di norme giuridiche: la tesi normativa
1.3.2. Il regolamento come contratto: la tesi contrattualistica
1.3.3. La contrattualità del regolamento secondo la Cassazione
1.4. Quando il regolamento è obbligatorio
1.5. Quando il regolamento è facoltativo
1.5.1. Regolamento facoltativo in generale
1.5.2. Condominio di due soli partecipanti e regolamento di condominio
1.6. La forma del regolamento: l’obbligo di allegazione al registro dei verbali

Capitolo II - Regolamento assembleare
2.1. Approvazione del regolamento e ruolo del costruttore
2.2. I limiti al potere regolamentare dell’assemblea
2.3. Le limitazioni al contenuto del regolamento di condominio previste nella seconda parte dell’ultimo comma dell’art. 1138 e nell’art. 72 disp. att. c.c.: le novità dopo la riforma del condominio
2.4. Art. 63 disp. att. c.c.: le novità in materia di recupero crediti e sospensione dei servizi
2.5. Art. 69 disp. att. c.c.: la revisione delle tabelle millesimali
2.6. Limiti al potere regolamentare ed assemblea
2.7. L’approvazione del regolamento assembleare
2.8. La forma del regolamento assembleare e delle eventuali modifiche
2.9. Approvazione e modifica di clausole cc.dd. di natura contrattuale: la necessaria unanimità dei consensi 

Capitolo III - Regolamento di origine esterna
3.1. Premessa
3.2. L’accettazione del regolamento
3.3. Mandato al costruttore di redigere il regolamento
3.4. Mancata predisposizione del regolamento da parte del costruttore
3.5. Regolamento esterno e obbligo di rispettare una convenzione urbanistica nata in origine tra costruttore ed autorità comunale
3.6. Vessatorietà delle clausole contrattuali del regolamento che incidono nei confronti dei diritti dei singoli condomini
3.7. L’inderogabilità dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. e disposizioni contenute nel regolamento contrattuale

Capitolo IV - Regolamento e autorità giudiziaria ordinaria
4.1. Mancata formazione del regolamento obbligatorio e ricorso all’autorità giudiziaria
4.2. L’iter per la formazione del regolamento da parte dell’autorità giudiziaria
4.3. Il contenuto del regolamento ex ricorso all’autorità giudiziaria
4.4. Gli effetti della sentenza che impone il regolamento
4.5. Liti condominiali e foro competente per territorio derogabile dal regolamento di condominio

Parte 2 -  IL CONTENUTO DEL REGOLAMENTO

Capitolo V - La fondamentale distinzione tra clausole contrattuali e clausole regolamentari
5.1. Premessa
5.2. Clausole regolamentari e loro modifica
5.3. Clausole contrattuali e loro modifica
5.4. Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti di unità immobiliari e regolamento di condominio: analisi delle possibili soluzioni
5.5. Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti e trascrizione del regolamento
5.6. Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti e accettazione delle clausole mediante richiamo del regolamento negli atti d’acquisto
5.7. Regolamento ed opponibilità di pesi, restrizioni e/o limiti agli aventi causa dal costruttore dell’edificio ovvero ai successivi sub-acquirenti dopo la riforma
5.8. La trascrizione del regolamento: le precisazioni della Cassazione

Capitolo VI - Regolamento e parti comuni
6.1. Il nuovo articolo 1117 c.c.
6.2. Il titolo contrario
6.3. Destinazione obiettiva di un bene al servizio di una proprietà individuale come titolo contrario
6.4. Acquisto della comproprietà di cose non comprese nell’art. 1117 in base a regolamento condominiale
6.5. Riserva di parti condominiali a favore del costruttore
6.6. Regolamento condominiale e servitù a favore e contro parti comuni
6.7. Uso delle cose comuni
6.8. Regolamento ed uso delle parti comuni
6.9. Uso delle parti ed impianti comuni e norme del regolamento condominiale: casistica giurisprudenziale
6.10. Locali dismessi e regolamento di condominio: la modifica del vincolo di destinazione

Capitolo VII - Regolamento e spese per le parti comuni
7.1. Premessa
7.2. Delibere condominiali e deroghe ai criteri regolamentari di ripartizione delle spese
7.3. Regolamento ed esonero totale o parziale dalle spese
7.4. Regolamento contrattuale ed esonero dalle spese dipendente dal mero arbitrio del costruttore
7.5. Regolamento e ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio in parti uguali
7.6. Regolamento e ripartizione delle spese relative a beni e impianti comuni: casistica

Capitolo VIII - Limitazioni alle proprietà esclusive e regolamento
8.1. Premessa
8.2. Opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole limitative delle proprietà esclusive
8.3. Il contenuto delle clausole che limitano i diritti sulle proprietà esclusive
8.4. Vincoli di destinazione
8.5. Vincoli di destinazione ed elenco di attività espressamente vietate
8.6. Vincoli di destinazione e indicazioni generiche del regolamento
8.7. Vincoli di destinazione e pregiudizi che si intendono colpire
8.9. Limiti all’esecuzione di qualsiasi opera interna nella proprietà esclusiva
8.10. Modifica alle strutture e ai servizi all’interno della proprietà esclusiva: il nuovo articolo 1122 c.c.
8.10.1. La divisione dell’appartamento in due unità immobiliari
8.10.2. Divieto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. e regolamento
8.11. Divieto di mutare la destinazione dei locali
8.12. Limitazioni relative ai posteggi di proprietà esclusiva
8.13. Regolamento di condominio ed esecuzione di opere interne previa autorizzazione assembleare
8.14. Divieto di collocare piante sui balconi
8.15. Divieto di stendere i panni

Capitolo IX - Immissioni e regolamento
9.1. Premessa
9.2. Immissioni e condominio
9.3. Il concetto di normale tollerabilità
9.4. Immissioni e condizione psicofisica del condomino
9.5. La soglia del rumore
9.6. Divieto di attività rumorose e/o contrarie all’igiene e regolamento di condominio
9.7. Immissioni e centrale termica
9.8. Divieto di tenere animali e regolamento: la posizione della Cassazione
9.8.1. Divieto di tenere animali e regolamento: le novità dopo la riforma del condominio
9.9. Divieto di tenere animali e regolamento: la posizione della giurisprudenza di merito
9.10. Disturbo quiete pubblica, omessa custodia e malgoverno
9.11. I regolamenti comunali
9.12. Animali in condominio e danno esistenziale: una sentenza singolare
9.13. Le reazioni possibili del danneggiato

Capitolo X - Decoro e regolamento
10.1. Premessa
10.2. Il concetto di decoro e l’aspetto architettonico: le differenze
10.3. Decoro e principi giurisprudenziali
10.4. Casistica pratica in tema di lesione del decoro
10.5. Decoro e regolamento di condominio: i divieti di qualsiasi opera modificatrice dell’originaria facies
architettonica dell’edificio
10.6. Divieto di modifica della facciata e opere sulle parti comuni per sopravvenuti necessari adeguamenti di legge richiesti per svolgere attività determinate nella
proprietà esclusiva
10.7. Decoro e violazione del regolamento
10.8. Decoro e zanzariere
10.9. Limiti al decoro nel regolamento e protezione da illegittime
intrusioni di terzi malintenzionati

Capitolo XI  Sanzioni e regolamento
11.1. Premessa.
11.2. Sanzione pecuniaria prevista in regolamento e art. 70 disp. att. c.c.: le novità dopo la legge di riforma
11.3. Sospensione dei servizi comuni al condomino moroso: le novità
11.4. Regolamento di condominio e clausola che impone interessi ultralegali per i condomini morosi 
11.5. Natura giuridica delle clausole speciali che sanzionano il ritardo nel pagamento degli oneri condominiali
11.6. Le argomentazioni contenute nella sentenza delle sezioni unite del 13 settembre 2005, n. 18128

Capitolo XII - Regolamento e clausole per la risoluzione delle controversie in modo extragiudiziale
12.1. L’arbitrato
12.2. L’arbitrato nel condominio
12.3. L’atto di compromesso
12.4. La clausola compromissoria

Capitolo XIII - Interpretazione del regolamento
13.1. Premessa
13.2. I criteri per interpretare il regolamento
13.3. L’interpretazione del regolamento da parte dell’assemblea
13.4. L’interpretazione del giudice di merito
13.5. Esempi pratici dell’attività interpretativa del giudice

Capitolo XIV - Il rispetto del contenuto del regolamento
14.1. Premessa
14.2. Violazione del regolamento e i possibili rimedi dell’amministratore
14.3. Violazione del regolamento ed accesso dell’amministratore alle parti esclusive con urgenza
14.4. Inosservanza del regolamento e responsabilità dell’amministratore
14.5. La reazione del singolo condominio
14.6. Chi è tenuto a rispettare il regolamento
14.7. Conduttore e regolamento
14.8. La responsabilità del condomino locatore
14.9. La reazione giudiziale del condominio contro conduttore e condomino
14.10. Le sanzioni ex art. 70 disp. att. c.c. per le violazioni al regolamento dopo la riforma del condominio
14.11. Regolamento condominiale e conduttore straniero .
14.11.1. Regolamento e conduttore rappresentato da uno Stato straniero
14.11.2. Regolamento e conduttore extracomunitario
14.12. Violazione del regolamento e comodato
14.13. Violazione del regolamento e leasing

Parte III - REGOLAMENTO E CONDOMINIO ATIPICO

Capitolo XV - Regolamento e condominio atipico

15.1. Supercondominio
15.1.1. La disciplina applicabile dopo la riforma
15.2. Regolamento e Supercondominio
15.2.1. Le regole (inderogabili) dell’assemblea con più di sessanta condomini
15.3. Tabelle e spese
15.4. Regolamento e multiproprietà immobiliare

Parte IV - LE TABELLE MILLESIMALI
Capitolo XVI - Le tabelle millesimali
16.1. Le tabelle di proprietà: il quadro normativo
16.2. La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
16.3. Tabelle di proprietà e valori non espressi in millesimi
16.4. I criteri per la formazione della tabella di proprietà
16.5. Tabelle di proprietà e regolamento di origine esterna
16.6. Mancata formazione delle tabelle di proprietà da parte del costruttore o venditore e conseguenti decisioni della collettività condominiale
16.6.1. Mancanza delle tabelle e rifiuto di pagare le spese condominiali
16.7. Tabella di proprietà provvisoria
16.8. Approvazione e modifica della tabella di proprietà prima dell’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., 18477/2010): il consenso unanime
16.9. Modifica (o revisione) delle tabelle a maggioranza: conseguenze
16.10. I tentativi di “aggirare” il consenso unanime: il comportamento per fatti concludenti (o facta concludentia)
16.11. Il recente intervento delle Sezioni Unite: una critica ai diversi orientamenti giurisprudenziali
16.12. Le tabelle “contrattuali”
16.13. Tabelle errate o da modificare e restituzione di somme pagate in eccesso
16.14. Le cosiddette “altre tabelle” (tabelle di gestione).
16.15. Tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento 
16.16. Tabella millesimale per la ripartizione delle spese di gestione delle scale e dell’ascensore
16.17. Revisione e tabelle formatesi con criteri stabiliti dal r.d. 15 gennaio 1934, n. 56

  1. utile e pratico Recensito da notar

    La prima lettura del testo in argomento mi ha consentito di conoscere ed approfondire soprattutto un argomento nell'ambito delle norme che disciplinano la comunione negli edifici. In particolare, il capitolo che parla "tabelle provvisorie". Grazie alla lettura del testo sono in grado di valutare quando e come intraprendere una azione legale verso chi viola i miei diritti nell'ambito del condominio. (pubblicato su 04/05/2017)


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