L'impatto degli ESG nella determinazione del property value

Prefazione
Introduzione 

1. Il mercato immobiliare 
1.1 Introduzione
1.2 Caratteristiche del mercato immobiliare 
1.2.1 Segmentazione del mercato immobiliare
1.2.2 Forme di mercato
1.2.2.1 Concorrenza perfetta
1.2.2.2 Oligopolio 
1.2.2.3 Monopolio - monopsonio - monopolio bilaterale
1.3 Gli operatori del mercato immobiliare
1.3.1 Le società di costruzione
1.3.2 Le agenzie immobiliari 
1.3.3 Le società di sviluppo immobiliare 
1.4 I finanziamenti al settore immobiliare

2. Normativa sull’edilizia sostenibile e mercato immobiliare
2.1 Premessa 
2.2 Criteri Ambientali Minimi
2.3 Direttiva (UE) 2024/1275 – “Casa green”
2.3.1 Definizioni
2.3.2 Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici 
2.3.3 Le scadenze previste dalla direttiva EPBD
2.4 La norma UNI EN 15643:2021
2.5 Casa “green” ed immobile “smart” 

3. L’Attestato di Prestazione Energetica 
3.1 Premessa
3.2 L’Attestato di Prestazione Energetica
3.2.1 L’APE e la direttiva “Case Green”: le novità in arrivo 
3.3 Glossario tecnico per comprendere l’APE

4. I rischi ambientali, sociali e di governance nel mondo immobiliare 
4.1 Introduzione
4.2 Impatto degli ESG nel mercato immobiliare
4.2.1 Environmental – Sostenibilità ambientale
4.2.2 Social – Sostenibilità sociale
4.2.3 Governance 
4.2.4 Effetti sul mercato
4.3 Buone prassi ESG di Banca d’Italia e valutazioni immobiliari 

5. Rischi ambientali legati agli immobili 
5.1 Premessa
5.2 La valutazione dei rischi ambientali
5.3 Rischio sismico e qualificazione sismica dell’immobile 
5.3.1 Classificazione sismica del territorio italiano
5.3.2 Analisi dei fattori determinanti il rischio sismico nella valutazione immobiliare 
5.3.3 Individuazione del rischio sismico
5.4 Rischio vulcanico
5.4.1 Valutazione del rischio vulcanico
5.4.2 Individuazione e valutazione del rischio vulcanico
5.5 Rischio idrogeologico 
5.5.1 Rischio alluvione 
5.5.1.1 La zonizzazione del rischio 
5.5.2 Rischio frane ed erosioni 
5.5.2.1 Valutazione del rischio frane nell’estimo immobiliare
5.5.3 Rischio subsidenze e sprofondamenti
5.5.4 Valanghe
5.5.5 La piattaforma italiana sul dissesto idrogeologico
5.6 Rischio contaminazione ambientale 
5.7 Impatto dei rischi ambientali sul valore di mercato

6. Rischi di governance e sostenibilità sociali nel valore di mercato 
6.1 Premessa
6.2 Sostenibilità sociale
6.2.1 Valutare l’elemento social di un territorio 
6.2.2 Valutare l’elemento social di un fabbricato 
6.2.2.1 Metodi e strumenti per la valutazione 
6.3 Governance 
6.3.1 Valutare il livello della sostenibilità di governance 

7. Il rischio di transizione 
7.1 Definizione del rischio di transizione
7.2 Conformità normativa e rischio di transizione
7.3 Impatto sul mercato dei rischi di transizione 
7.4 Stima del costo di transizione

8. ESG in ambito creditizio
8.1 Premessa
8.2 Regolamento (UE) 2024/1623 del 31 maggio 2024
8.2.1 Regolamento (UE) 2024/1623 – I cambiamenti nelle valutazioni immobiliari
8.3 Certificazione delle competenze del valutatore 
8.3.1 La norma UNI 11558:2014
8.3.2 La prassi di riferimento UNI/PdR 19:2016
8.4 Linee guida ABI e integrazione dei fattori ESG nelle valutazioni immobiliari 

9. Il “Property Value” come valutazione del rischio di credito immobiliare 
9.1 Premessa
9.2 Il fattore ciclico del mercato 
9.2.1 Property Value in funzione del ciclo immobiliare
9.3 Il fattore “provvedimenti legislativi”
9.4 Il fattore occupazionale

10. Impatto sul valore dei rischi ESG negli standard internazionali 
10.1 Premessa
10.2 L’approccio dell’IVS
10.3 L’approccio di RICS – Il Red Book 
10.3.1 Fattori ambientali naturali e influenza sulla stima del valore
10.3.2 Limiti di competenza su vincoli non naturali
10.3.3 Analisi del rischio di transizione e del rischio di stranding
10.3.4 La circolarità nel processo valutativo
10.3.5 Analisi dei fattori ESG nel contesto valutativo
10.3.6 Valutazione delle implicazioni sul valore immobiliare
10.3.7 Criteri di analisi per la valutazione immobiliare
10.3.8 Elementi per l’approccio alla valutazione dei fattori ESG

11. Misurare l’incidenza dei fattori ESG sul valore di mercato
11.1 Premessa
11.2 Identificazione dei fattori ESG significativi
11.3 Rating di sostenibilità immobiliare (ESG). Una proposta metodologica per la valutazione della resilienza nel lungo periodo 
11.3.1 Rating integrato di sostenibilità 
11.3.2 Metodologia di calcolo del punteggio sintetico di sostenibilità 
11.3.3 Schema sintetico di rating 
11.3.3.1 Esempio pratico:valutazione di sostenibilità di una villetta a Perugia 
11.4 Altre metodologie di valutazione della sostenibilità

Appendice – Format APE
Bibliografia