La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non

1. Introduzione e principi generali
1.1 Perché questa guida
1.2 Cosa è un immobile
1.3 Cosa è la compravendita immobiliare
1.4 Atti attraverso cui si può diventare proprietari di un immobile
1.5 Cosa è e cosa NON è il catasto
1.6 Breve storia dell’urbanistica e cosa c’entra con le compravendite: primi accenni alla legittimità edilizia
1.7 Evoluzione delle regole tecniche edilizie (altezze minime, rapporti aeroilluminanti)
1.8 Le categorie di intervento edilizio
1.9 Le varie casistiche di titolo edilizio e relativa competenza
1.10 Le definizioni degli interventi edilizi
1.10.1 Manutenzione ordinaria (MO)
1.10.2 Manutenzione straordinaria (MS)
1.10.3 Risanamento conservativo (RC)
1.10.4 Ristrutturazione edilizia (RE)
1.10.5 Nuova costruzione
1.10.6 Mutamento di destinazione d’uso
1.11 I titoli edilizi attualmente in vigore
1.11.1 Art. 6 d.P.R 380/2001: attività edilizia libera
1.11.2 Attività soggetta a CIL – Comunicazione inizio lavori
1.11.3 CILA – Comunicazione inizio lavori asseverata
1.11.4 SCIA – Segnalazione certificata di inizio attività
1.11.5 SCIA alternativa al permesso di costruire
1.11.6 Permesso di costruire
1.12 Differenza tra documentazione catastale e documentazione urbanistica
1.12.1 La documentazione delle istanze urbanistiche
1.12.2 I documenti catastali
1.13 Prima e seconda casa vs abitazione principale
1.14 Elementi essenziali di un rogito notarile
1.15 L’importanza di un APE fatto bene
1.16 La dichiarazione di conformità degli impianti
1.16.1 Elementi essenziali di una dichiarazione di conformitàIndi
1.16.2 Per quali impianti deve essere rilasciata la certificazione
1.16.3 Il libretto d’impianto
1.16.4 Impianti soggetti ad obbligo di progetto
1.17 Casi in cui si può chiedere la nullità del rogito, e tutti i casi in cui non può essere chiesta
1.18 Danni civili che possono prodursi vendendo un immobile con alcuni problemi
1.19 La proposta di acquisto immobiliare ed il compromesso
1.20 Come si calcola la superficie commerciale di un immobile
1.21 Due diligence immobiliare: la sintesi del primo capitolo
2. Gli attori delle compravendite immobiliari
2.1 Il ruolo del notaio
2.1.1 Cosa fa un notaio
2.1.2 Cosa NON fa un notaio
2.1.3 Principi e confini della responsabilità
2.2 Il ruolo dell’intermediario (agente immobiliare)
2.2.1 Conoscere la figura dell’intermediario per sfruttarla al meglio
2.2.2 Cosa NON è responsabilità dell’intermediario
2.2.3 A cosa fare attenzione se si decide di non avvalersi dell’intermediario
2.2.4 Cosa evidenziare nell’annuncio immobiliare
2.2.5 La stima immobiliare
2.3 Il ruolo del tecnico (diverso dal tecnico della banca)
2.3.1 Il tecnico nella compravendita immobiliare e la dichiarazione dello stato legittimo da allegare ai rogiti
2.3.2 Cosa può fare un tecnico: la due diligence immobiliare
2.3.3 Perché il tecnico va chiamato ancora prima di mettere in vendita l’immobile
2.4 Il ruolo della banca ed il tecnico della banca
2.4.1 I mutui immobiliari
2.4.2 Il tecnico verificatore
2.5 La tassazione sull’acquisto degli immobili: principi generali della tassazione
2.6 Imposte per compravendita di immobili residenziali
2.6.1 Casistiche varie su cui incide la tassazione
2.6.2 Determinazione della tassazione base
2.6.3 Principio del “prezzo-valore”
2.6.4 L’importanza di dichiarare un valore corretto
2.7 Tassazione di immobili non residenziali
3. La conformità edilizia
3.1 Introduzione e principi generali della legittimità edilizia
3.2 Ante 1967, cosa è e cosa NON è: sfatiamo la leggenda
3.3 I documenti che attestano la legittimità edilizia
3.3.1 La nuova definizione di legittimità edilizia
3.3.2 La licenza ed il progetto edilizio di costruzione del fabbricato
3.3.3 Perché la planimetria catastale non è (quasi) mai un documento utile alla valutazione della legittimità
3.3.4 Le istanze di trasformazione successive alla prima costruzione
3.4 Casistiche di non conformità edilizie – Accertamento di conformità o sanatoria ordinaria
3.4.1 Difformità e sanatoria
3.4.2 Il concetto della tolleranza esecutiva art. 34-bis TUE
3.4.3 Procedure di sanatoria ordinaria e il concetto di doppia conformità
3.4.4 Difformità lievi e sanabili
3.4.5 Difformità gravi ma sanabili
3.4.6 Difformità gravi non sanabili
3.4.7 La fiscalizzazione dell’abuso edilizio
3.5 Istanze edilizie viziate: nullità, annullabilità, salvezza
3.6 Condono edilizio o sanatoria straordinaria
3.6.1 Storia dei condoni, elementi essenziali
3.6.2 Le tipologie di condono
3.6.3 La definizione del condono: la concessione in sanatoria
3.6.4 Punti chiave dei condoni edilizi e documentazione da richiedere/fornire in caso di compravendita
3.7 I vincoli del Codice dei Beni Culturali: cosa c’entrano con la compravendita immobiliare
3.7.1 Breve introduzione al Codice dei Beni Culturali: saper distinguere i vincoli dei beni culturali dai vincoli dei
beni paesaggistici
3.7.2 I parchi naturali
3.7.3 La limitazione alla trasformabilità degli immobili vincolati: come incide sui nuovi interventi e sulle sanatorie
3.7.4 Il vincolo ope legis sugli immobili di proprietà pubblica
3.8 Il grande tema dell’agibilità
3.8.1 Concetti generali e storia breve dell’agibilità
3.8.2 Requisiti dell’agibilità
3.8.3 Assenza di agibilità e commerciabilità
3.8.4 Evoluzione storica ed attuale natura dell’agibilità
3.9 La relazione asseverata dello stato legittimo
4. Catasto e conformità catastale
4.1 L’obbligo normativo della conformità catastale
4.2 Cosa è la planimetria catastale, cosa deve contenere e cosa no
4.3 Categoria catastale, classe, consistenza
4.4 Il DOCFA – Documenti Catasto Fabbricati
4.5 Saper leggere una visura storica catastale
4.6 Quali elementi deve avere la planimetria catastale per essere conforme alla realtà
5. Casistiche di immobili con potenziali criticità ricorrenti
5.1 Locali interrati e seminterrati
5.2 Piani attici
5.3 Locali abitabili ricavati da vani originariamente non abitabili: sottotetti, locali tecnici, stenditoi, o comunque con altezza utile interna inferiore al normale
5.4 Saper individuare immobili interi o loro singole parti potenzialmente oggetto di abusi
5.5 Nuove costruzioni
5.6 Soppalchi
5.7 Immobili pervenuti da dismissioni di patrimoni pubblici
5.8 Immobili edificati in piani di zona ed acquistati in diritto di superficie
5.9 Locali commerciali
6. Aste immobiliari
6.1 Come funzionano a grandi linee le aste immobiliari
6.2 Quali sono i documenti essenziali di un’asta immobiliare e come valutarli
6.3 La procedura di condono a seguito di asta