La nuda proprietà immobiliare

Premessa 

Quesito 1. Qual è l’inquadramento generale dell’istituto della nuda proprietà? 
1.1. Evoluzione storica e comparatistica del concetto 
1.2. Definizioni: piena proprietà, nuda proprietà e usufrutto  

Quesito 2. Qual è la disciplina codicistica italiana? 
2.1. Proprietà e diritti parziari nel codice civile 
2.2. Natura giuridica della nuda proprietà e dell’usufrutto secondo dottrina  
2.3. Costituzione, durata ed estinzione dell’usufrutto; consolidazione 

Quesito 3. Quali sono i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario?  
3.1. Diritti del nudo proprietario  
3.2. Diritti dell’usufruttuario  
3.3. Obblighi e oneri di nudo proprietario e usufruttuario 
3.4. Responsabilità per abuso o deterioramento – Rimedi giuridici 

Quesito 4. Quali sono i requisiti del contratto di vendita della nuda proprietà?  
4.1. Formazione del contratto: accordo sul valore e ruolo delle perizie attuariali  
4.2. Forma e requisiti: atto pubblico notarile e clausole tipiche (riserva di usufrutto vitalizio, usufrutto congiuntivo) 
4.3. Condizioni particolari: vendita della nuda proprietà a terzi vs a familiari; tutela del venditore (clausole di mantenimento) 
4.4. Differenza con fattispecie affini: vendita della piena proprietà con riserva di abitazione; vendita con condizione risolutiva di premorienza  

Quesito 5.  Qual è il profilo fiscale del contratto di vendita della nuda proprietà? 
5.1. Imposte indirette sul trasferimento (di registro, ipotecarie, catastali): base imponibile della nuda proprietà e usufrutto, tabelle ministeriali   
5.2. Agevolazioni fiscali  
5.3. Plusvalenze e imposte dirette: regime IRPEF per il venditore, casi di esenzione (abitazione principale, quinquennio) 
5.4. Imposte patrimoniali e locali: IMU/TASI tra usufruttuario e nudo proprietario 
5.5. Imposta di successione e donazione: effetti della riserva di usufrutto sulle basi imponibili, donazione vs vendita   

Quesito 6. Cosa accade alla nuda proprietà in caso di successione mortis causa?  
6.1. Vendita di nuda proprietà in ambito familiare 
6.2. Azioni esperibili dagli eredi lesi  
6.3. Estinzione dell’usufrutto e acquisizione della piena proprietà ex lege 
6.4. Confronto con donazione con riserva di usufrutto 

Quesito 7. Qual è la prassi notarile e quali sono le clausole contrattuali particolari? 
7.1. Clausole a garanzia del venditore-usufruttuario 
7.2. Clausole a tutela dell’acquirente nudo proprietario
7.3. Usufrutto congiuntivo e successivo: casi di riserva a più persone e disciplina (art. 678 c.c.)
7.4. Casistica di studio: modelli di atto ed esempi pratici

Quesito 8. Quali sono i contratti aleatori collegati alla nuda proprietà?  
8.1. Rendita vitalizia e vitalizio alimentare (art. 1872 c.c. e contratti atipici)  
8.2. Contratto di mantenimento: assistenza vita natural durante contro trasferimento di nuda proprietà   
8.3. Giurisprudenza in materia di contratti aleatori con trasferimento immobiliare 
8.4. Viager francese e modelli esteri di contratti aleatori  

Quesito 9. Quali sono le operazioni straordinarie e gli strumenti innovativi in tema di nuda proprietà?  
9.1. Conferimento in trust di nuda proprietà o usufrutto  
9.2. Fondi immobiliari riservati e cartolarizzazione di nude proprietà  
9.3. Società veicolo (REIT, SIIQ italiane, SRL unipersonali) 
9.4. Strumenti creditizi alternativi: prestito ipotecario vitalizio vs vendita della nuda proprietà 

Quesito 10. Come si atteggia l’analisi economica del mercato della nuda proprietà?
10.1. Dati statistici storici in Italia: evoluzione del numero di transazioni, valore medio, quota di mercato
10.2. Profilo socio-demografico dei venditori (età, stato civile, condizione economica)
10.3. Profilo degli acquirenti e finalità (investimento vs utilizzo diretto differito)
10.4. Impatto delle condizioni macro e prospettive future del settore
10.5. Aspetti psicologici e sociali: percezione presso anziani e giovani, implicazioni di policy

Quesito 11. Quali sono le conclusioni in tema di nuda proprietà? 
11.1. Possibili interventi normativi per favorire le operazioni di nuda proprietà
11.2. Nuda proprietà e invecchiamento della popolazione: verso un welfare integrativo
e nuovi modelli abitativi
11.3. Considerazioni riepilogative: la nuda proprietà come istituto “poliedrico” tra diritto civile, fiscale, successorio ed economia immobiliare 

Allegati
1 – Analisi statistica sull’incidenza della vendita della nuda proprietà in Italia (triennio 2022-2024)
2 – Facsimile atto di compraventita nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio
3 – Prompt AI-ready avanzati su nuda proprietà, usufrutto e diritti reali parziari