Le verifiche di conformità edilizia, urbanistica e catastale degli immobili e Due Diligence Immobiliare (IV EDIZIONE)

Giornata I
Giovedì 20 febbraio 2025

PRIMA PARTE (14.00-16.00) (a cura dell’avv. Andrea Ferruti)
Che cos’è/che cosa non è una due diligence

Ambito delle indagini:

- provenienza dell’immobile;
- gravami;
- titoli edilizi;
- impianti;
- possibili interventi.

Apporto di professionalità diverse: esigenza di approccio multidisciplinare, alias tecnico-forense.

Provenienza dell’immobile:
- sentenza delle Sezioni Unite n. 8230/2019. Effetti sulla commerciabilità di immobili abusivi;
- esame degli atti di trasferimento dell’immobile;
- reperimento e analisi delle visure al catasto e alla conservatoria e agli archivi notarili.

Esame dei gravami (ipoteche, servitù, ecc.):
- impatto su trasferibilità del bene e sul suo valore;
- ipotesi particolari: atti d’obbligo, vincoli amministrativi non trascritti o plurisecolari, diritti edificatori

Titoli edilizi:
- edificazione ante o post 1.9.1967. La legittimazione delle preesistenze tra mito e realtà dopo il cd. Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020). e il c. d. Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. in legge 105/2024): il ruolo dell’agibilità. La prassi e la giurisprudenza;
- licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, denuncia di inizio attività, segnalazione certificata d’inizio attività, ecc.;
- riflessi sulla commerciabilità del bene. Fluidità della prassi e della giurisprudenza.

Impianti:
- stato degli impianti e loro certificazione (d.m. 37/2008 – ex legge 46/1990);
- eventuale adeguamento degli impianti;
- disciplina contrattuale: disamina ipotesi.

Possibili interventi sull’immobile:
- la valorizzazione del bene attraverso interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia;
- panoramica sul D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo le modifiche dei Decreti Semplificazioni 2021/2022 e del Salva Casa. Modalità di individuazione e precisazioni.

SECONDA PARTE (16.00-18.00) (a cura dell’arch. Romolo Balasso)

Lo stato legittimo degli immobili dopo il Salva Casa
- premessa;
- testo normativo;
- relazione parlamentare;
- stato legittimo nella giurisprudenza;
- stato legittimo nella legislazione antecedente al TUE;
- stato legittimo nella legislazione vigente;
- nozione di "stato";
nozione di "titolo abilitativo";
- la non obbligatorietà di acquisizione di un titolo abilitativo;
- contenuti rilevanti e irrilevanti dei progetti inerenti al titolo abilitativo.

Giornata II
Giovedì 27 febbraio 2025

PRIMA PARTE (14.00-16.00) (a cura dell’arch. Marco Campagna)

I vincoli nell’urbanistica
• carrellata generale sui vincoli in urbanistica:
- vincoli dei beni culturali nel vigente codice dei beni culturali (e cenni alla storia delle norme sui vincoli dei beni culturali);
- vincoli paralleli a quelli dei beni culturali o assimilati (es. zone di protezione delle aree boscate);
- vincoli di protezione idrogeologica;
- vincoli generati dalla presenza di infrastrutture (aeroporti, ferrovie, autostrade);
- vincoli derivanti da norme non prettamente urbanistiche (fascia di rispetto della costa marina nel codice della navigazione; fasce di rispetto stradali nel codice della strada).
• vincoli dei beni culturali (parte II del Codice) decretati ed ope legis.
• vincoli dei beni paesaggistici (parte III del Codice) decretati, ope legis e di piano territoriale.
• piani territoriali paesistici regionali (cenni).
• disamina DPR 31/2017 (disamina veloce).
• vincoli all’attività edilizia che possono derivare dai piani regolatori.

SECONDA PARTE (16.00-18.00) (a cura dell’avv. Andrea Ferruti)

Regolarizzazioni - panoramica dei vari ambiti:
- edilizi (ad es. accertamento di conformità ordinaria o semplificata, tolleranze esecutive ordinarie o straordinarie). L’impatto del Salva Casa;
- ruolo del professionista e degli uffici tecnici: potenziali criticità (cenni);
- catastali (ad es. migliore rappresentazioni grafiche);
- civilistici (ad es. convalida atti nulli).

Analisi di ipotesi speciali:
- piano delle alienazioni di immobili pubblici non più strumentali. Procedure e opportunità;
- le concessioni di valorizzazione dei beni culturali. Un’ipotesi di partenariato pubblico-privato;
- gli usi temporanei del Testo Unico Edilizia. Le indicazioni della prassi amministrativa e le potenziali criticità;
- immobili provenienti da procedure fallimentari o esecutive. Riapertura dei termini del condono: condizioni e precisazioni.

Il contenuto del rapporto di due diligence:
- apporto di professionalità diverse e ruolo (insostituibile) del notaio;
- struttura;
- analogie e distinzioni tra la due diligence su immobili esistenti e quella su immobili da realizzare.

Le finalità del rapporto di due diligence:
punto di partenza per progettazione e valorizzazione di immobili tramite interventi di riqualificazione o rigenerazione urbana.

Giornata III
Giovedì 6 marzo 2025

PRIMA PARTE (14.00-16.00) (a cura dell’arch. Romolo Balasso)

Le tolleranze costruttive dopo il Salva Casa
- premessa;
- il testo normativo;
- le tolleranze nella legislazione previgente;
- le tolleranze dimensionali;
- le tolleranze geometriche;
- nozione di tolleranza;
- gli errori del progetto;
- le rappresentazioni convenzionali nei progetti;
- gli errori di misura delle grandezze fisiche;
- gli errori esecutivi di misura (tracciamento, ecc.).

SECONDA PARTE (16.00-18.00) (a cura dell’arch. Marco Campagna)

Gestione ed analisi dei vincoli nell’ambito di una Due Diligence o di un intervento edilizio
- effettuare una analisi vincolistica;
- autorizzare le opere alla luce dei vincoli del Codice dei Beni Culturali;
- gestire accertamenti di compatibilità per opere abusive realizzate su immobili vincolati;
- la specifica procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica prevista dall’art. 36-bis ed introdotta dal Salva-Casa;
- valutazione a ritroso della legittimità dei titoli edilizi pregressi alla luce dei vincoli;
- gestione di eventuali criticità riguardo alle autorizzazioni vincolistiche carenti ed eventuale valutazione dell’illegittimità di titoli edilizi acquisiti senza le autorizzazioni degli enti preposti alla gestione dei vincoli.