Manuale del condominio

Parte prima
Proprietà e diritti reali in condominio
1 Proprietà immobiliare
1.1. Contenuto ed estensione del diritto di proprietà
1.2. Proprietà fondiaria e proprietà edilizia
1.3. Le pertinenze immobiliari
1.4. Limiti e obblighi del proprietario
1.4.1. Accesso al fondo
Natura del diritto di accesso
Necessità dell’accesso
Pagamento dell’indennità
L’accesso al fondo in condominio
1.4.2. Divieto degli atti emulativi
Intenzione di nuocere
Assenza di utilità
Atti emulativi e abuso del diritto
Rimedi contro gli atti emulativi
1.4.3. Immissioni intollerabili
Disciplina e caratteri delle immissioni
Liceità e normale tollerabilità delle immissioni
Immissioni acustiche
Normativa speciale
Valori assoluti e criterio comparativo
Immissioni da attività produttive
Immissioni e tutela della persona
Inquinamento elettromagnetico
Immissioni in condominio (rinvio al paragrafo 8.14)
1.5. L’accessione
1.5.1. Nozione
1.5.2. Deroghe al principio dell’accessione
1.5.3. Fattispecie di accessione
1.5.4. Occupazione di porzione di fondo attiguo o accessione invertita
1.6. Sottosuolo e spazio aereo
Sottosuolo
Spazio sovrastante il suolo
1.7. Proprietà superficiaria
1.7.1. Tipicità del diritto di superficie
1.7.2. Proprietà separata e proprietà superficiaria
1.7.3. La costituzione negoziale o convenzionale
1.7.4. La costituzione per usucapione
1.7.5. L’estinzione del diritto di superficie
1.7.6. Diritto di superficie e condominio
1.7.6.1. Cenni sul riscatto del diritto di superficie nei condomini di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)
1.8. Proprietà edilizia e distanze legali
1.8.1. Presupposti applicativi dell’art. 873 c.c.
1.8.2. Distanze tra costruzioni e distanze dalle vedute
1.8.3. Le distanze legali in condominio (rinvio al paragrafo 8.13)
1.9. La responsabilità extracontrattuale del proprietario
Responsabilità da custodia
Responsabilità da rovina di edificio
1.10. Le azioni a difesa della proprietà
2 Comproprietà o comunione
2.1. Comproprietà o comunione
2.2. Elementi essenziali e disciplina della comunione
2.2.1. Comunione ordinaria e comunione ereditaria
2.2.2. Comunione legale tra coniugi
2.2.3. Comunione e società
2.3. Il condominio come comunione speciale
2.3.1. Le fattispecie di quasi condominio
2.3.1.1. Il condominio minimo
2.3.1.2. Il supercondominio prima della riforma del 2012
2.3.1.3. Il supercondominio dopo la riforma del 2012
L’assemblea supercondominiale
L’impugnazione della delibera supercondominiale
2.3.1.4. La multiproprietà condominiale
2.3.1.5. I complessi consortili
2.4. Il condominio parziale
2.5. Casi dubbi di condominialità
2.5.1. Gli edifici divisi da un muro verticale
2.5.2. I posti barca e i beni indisponibili
2.5.3. Le spiagge in concessione
2.6. Il godimento delle cose comuni
Il limite della destinazione della cosa
Il pari godimento degli altri partecipanti
Uso turnario
Uso frazionato
Uso indiretto e uso del conduttore
2.7. L’indivisibilità delle parti comuni nella comunione e nel condominio
3 Diritti reali di godimento
3.1. Servitù
3.1.1. Caratteri delle servitù
Predialità
Contiguità
3.1.1.1. Appartenenza dei fondi a proprietà diverse e servitù reciproche
3.1.1.2. Utilità per il fondo dominante e peso per il fondo servente
3.1.1.3. Permanenza
3.1.1.4. Indivisibilità
3.1.2. Servitù volontarie e servitù coattive
Servitù volontarie
Servitù coattive
3.1.3. Esercizio delle servitù
Chiusura del fondo
Opere sul fondo servente
3.1.4. Servitù e condominio
Servitù a favore e a carico delle parti comuni
Servitù a favore e a carico delle proprietà individuali
Passaggio coattivo e portatori di handicap
Regolamento di condominio e costituzione di servitù
Casistica giurisprudenziale
La servitù di parcheggio in condominio
3.1.5. Azioni a difesa delle servitù
3.2. Usufrutto
3.2.1. Disciplina comune dell’usufrutto, uso e abitazione
3.2.2. L’usufrutto in condominio
3.2.2.1. Il cosiddetto uso esclusivo e perpetuo delle parti comuni in condominio
3.2.2.2. Oneri a carico dell’usufruttuario e oneri a carico del proprietario
3.3. Azioni a difesa dell’usufrutto
3.4. Possesso
3.4.1. Possesso e detenzione
3.4.2. Atti di tolleranza
3.4.3. Interversione del possesso
3.4.4. Compossesso e condominio
3.5. Usucapione
Profili soggettivi
Profili oggettivi
3.5.1. Usucapione ventennale
Il possesso ad usucapionem
L’interversione del possesso
L’interversione del possesso delle parti comuni in condominio
Tempo del possesso
Natura dichiarativa della sentenza di usucapione
Rinuncia all’usucapione

Parte seconda
Condominio e regolamento condominiale
4 Costituzione, organizzazione e vicende modificative del condominio
4.1. La costituzione del condominio
4.1.1. La costituzione del condominio nelle cooperative a contributo erariale
4.2. Struttura e organizzazione del condominio: assemblea e amministratore
4.2.1. L’assemblea
I poteri decisionali
I poteri in tema di manutenzioni straordinarie e di innovazioni
I diritti intangibili dei singoli condomini
4.2.2. L’amministratore
4.3. Scioglimento e trasformazione del condominio originario in condomini autonomi
4.3.1. Scioglimento del condominio e divisione
4.3.2. La nozione di autonomia negli edifici e il cosiddetto subcondominio dei box
L’autonomia degli edifici
Il cosiddetto subcondominio dei box
4.3.3. La procedura di scioglimento del condominio originario e l’azione giudiziaria ex art. 61 disp. att. c.c.
4.4. Perimento dell’edificio condominiale
Perimento totale
Perimento parziale
5 Regolamento condominiale
5.1. Regolamento condominiale: contrattuale e assembleare
L’interpretazione del regolamento condominiale
La trascrizione del regolamento presso le associazioni della proprietà
L’impugnazione della delibera di approvazione del regolamento assembleare
5.2. Regolamento e godimento delle proprietà esclusive
Uso delle proprietà esclusive
Bed & breakfast
Affittacamere
Locazioni turistiche
Affitti brevi
Attività medico-ambulatoriale in condominio
5.3. L’opponibilità dei vincoli regolamentari di destinazione
5.4. La destinazione alberghiera in condominio e i cosiddetti “condhotel”
5.5. Requisiti di forma del regolamento condominiale
Forma scritta
L’inserimento del regolamento nel registro dei verbali assembleari
5.6. Regolamento e inderogabilità della normativa condominiale
5.7. Regolamento contrattuale e clausole vessatorie o abusive
5.8. Formazione e modifica del regolamento condominiale
Modifiche del regolamento contrattuale
Modifiche del regolamento assembleare
5.9. Regolamento condominiale e trascrizione
Il novellato art. 2659 c.c
Opponibilità delle trascrizioni
5.10. Violazioni del regolamento e multa condominiale
5.11. Regolamento e tabelle millesimali
5.12. Regolamento e tenuta di animali
5.13. “Disposizioni condominiali” dei regolamenti comunali
Targa dell’amministratore
Decoro e pulizia dei marciapiedi fronteggianti la proprietà
Parcheggio di biciclette in corti o cortili
Installazione di antenne radiotelevisive
Installazione di ascensori in cortile
Giochi dei bambini nelle parti comuni
Lotta alla nidificazione dei piccioni
Locale per la raccolta dei rifiuti

Parte terza
Parti comuni, impianti comuni e proprietà individuali
6 Parti comuni
6.1. La presunzione di comunione
Titolo contrario alla presunzione
Applicazione analogica della presunzione agli edifici attigui e autonomi
6.2. Le parti comuni nella presunzione dell’art. 1117, n. 1, c.c
6.2.1. L’elencazione esemplificativa
Suolo e sottosuolo
Muri maestri
Pilastri
Travi portanti
Facciate
Tetto e lastrico solare
Scale
Portoni d’ingresso
Vestiboli e anditi
Portici
Cortili e cavedi
6.2.2. Fattispecie di parti comuni necessarie
6.2.2.1. Tetto, sottotetto e mansarde
Tetto
L’affitto del tetto per l’installazione di insegne pubblicitarie e di antenne della rete mobile
Sottotetti e mansarde
Recupero dei sottotetti e sopraelevazione
Recupero dei sottotetti e revisione delle tabelle millesimali
Regioni all’avanguardia nel recupero dei sottotetti
6.2.2.2. Lastrici solari
6.2.2.3. Facciate dell’edificio condominiale e decoro architettonico
Decoro architettonico e distanze per l’installazione di climatizzatori
Il limite del decoro architettonico
6.2.2.4. Scale
Pianerottoli
Pianerottolo dell’ultimo piano
Balconi collocati sulle scale
Corrimani
Muri delimitanti la scala
6.2.3. Parti comuni non menzionate nell’elencazione dell’art. 1117, n. 1, c.c.
Canne fumarie
Passi carrai
Giardini
Giardini comuni e giardini di proprietà individuale
Giardini sovrastanti ai box-garage
Piscine condominiali
Disciplina condominiale
Disciplina pubblicistica
6.2.4. Fattispecie controverse in tema di parti comuni
Sottosuolo, vespaio e umidità
Sottosuolo
Vespaio
Umidità
• Umidità da inadeguata coibentazione
• Umidità da risalita
Parti comuni a edifici limitrofi
Pensilina sovrastante una mansarda
Corridoi di accesso ai box
Muri che delimitano il cortile
Comunione di alberi
Terrazzi e lastrici solari
Tetto di copertura delle autorimesse esterne
6.2.5. Parti censite e non censite in catasto
6.3. I locali destinati ai servizi comuni nella presunzione di cui all’art. 1117, n. 2, c.c.
Locali della portineria e alloggio del portiere
Lavanderia e stenditoi
Sottotetti
6.3.1. I parcheggi in condominio
6.3.1.1. La presunzione di comunione dei parcheggi
Cortili e spazi a parcheggio
Possibilità di recingere lo spazio a parcheggio di proprietà individuale
L’usucapione del parcheggio comune
6.3.1.2. Parcheggi privati e parcheggi pubblici
6.3.1.3. Pertinenze immobiliari e parcheggi pertinenziali
Regime degli artt. 41-sexies, legge 1150/1942 e 26, legge 47/1985: parcheggi liberi e parcheggi vincolati
Regime della legge 122/1989 (c.d. legge Tognoli)
Costruzione di box sotterranei o a piano terra
Partecipazione successiva dei dissenzienti alla costruzione dei box sotterranei
Pluralità di parcheggi e proporzionalità millesimale
Usucapibilità delle aree pertinenziali a parcheggio
Parcheggi in diritto di superficie
Regime della legge 246/2005
Le modifiche di cui al d.l. 5/2012 (c.d. decreto Sviluppo)
6.4. Uso migliorativo e uso innovativo delle parti comuni
Casistica
Realizzazione di una terrazza sul tetto
Concessione del lastrico per l’installazione di un ripetitore
Allacciamento di una unità agli impianti condominiali
Prolungamento della corsa dell’ascensore
Incorporazione a uso esclusivo di una parte delle scale
Installazione di un climatizzatore sul muro comune che impedisca il pari uso degli altri condomini
Trasformazione del giardino comune in strada di pertinenza delle proprietà esclusive
Assegnazione di posti auto su una parte comune in base al valore millesimale
Escavazione in profondità nel sottosuolo
Apertura di un varco nel muro divisorio per collegarsi con un immobile estraneo al condominio
Abbassamento del soffitto del corridoio comune di accesso alle singole proprietà
6.4.1. Uso innovativo
Innovazioni in senso proprio (art. 1120, primo comma, c.c.)
Innovazioni agevolate (art. 1120, secondo comma, c.c.)
Innovazioni vietate (art. 1120, ultimo comma, c.c.)
Innovazioni gravose o voluttuarie (art. 1121 c.c.)
Innovazioni e sopraelevazione
6.5. Divieto di rinuncia alle parti comuni
6.6. La modifica delle destinazioni d’uso negli artt. 1117-ter e 1117-quater
6.7. Tutela delle destinazioni d’uso
6.8. Interventi edilizi sulle parti comuni
6.9. Eliminazione delle barriere architettoniche
6.10. Rimozione dell’amianto
Obblighi dei proprietari degli edifici
Tipologia di bonifica
Vendita di immobili con presenza di amianto
6.11. La responsabilità da custodia delle parti comuni
7 Gli impianti e servizi comuni nella presunzione di comunione dell’art. 1117, n. 3, c.c. .
7.1. Impianti comuni
a) Gli impianti idrici
Impianto idrico e autoclave
Risparmio idrico
Natura del servizio idrico e diritto al minimo vitale
Passaggio dall’impianto a bocca tarata in impianto a bocca diretta
Innalzamento della falda e inagibilità dei piani interrati
Potabilità dell’acqua
Il decreto legislativo 18/2023 e gli obblighi di verifica
Gli incombenti per gli amministratori di condominio e i proprietari di immobili
b) Impianti fognari e braga condominiale
c) Impianti elettrici
Sicurezza degli impianti elettrici prima del d.m. n. 37/2008
Colonnine per la ricarica delle auto elettriche
d) Sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione del gas
e) Condizionamento dell’aria
f) Antenne e radiotelecomunicazioni
Antenne radiotelevisive condominiali
Impianti singoli e libertà di antenna
Antenne paraboliche
Antenne telefoniche e di telefonia mobile
Limitazioni legali della proprietà e servitù di telefonia
Flussi informativi, cablaggio e banda larga
7.2. Sicurezza degli impianti
7.2.1. Classificazione e definizione degli impianti
7.2.2. Disciplina della certificazione di conformità nel d.m. 37/2008
Progettazione degli impianti
Realizzazione e installazione degli impianti
Dichiarazione di conformità e deposito del progetto presso lo Sportello Unico per l’edilizia
Cartello informativo dei dati
Certificato di agibilità
Obblighi del committente o del proprietario
Manutenzione degli impianti
Sanzioni
7.2.2.1. Sicurezza degli impianti a gas prima del d.m. n. 37/2008
Tubazioni del gas sotto traccia
Tubazioni del gas interrate
Distanze legali per le tubazioni del gas
Sicurezza degli impianti a GPL
7.2.2.2. Sicurezza e fascicolo del fabbricato
7.3. Normative di settore relative agli impianti
7.3.1. Impianto di riscaldamento
7.3.1.1. Disciplina del riscaldamento condominiale
Isolamento termico del tetto e dei lastrici solari
Coibentazione dei muri e pareti terminali delle file di case a schiera
Isolamento termico degli appartamenti posti sopra il piloty
Teleriscaldamento
Aumento e diminuzione dei corpi scaldanti
Insufficiente o eccessiva erogazione di calore
Il costo a metro cubo dell’acqua calda sanitaria
Patentino del fuochista
7.3.1.2. Normative sul risparmio energetico
Sintesi delle normative
Trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti unifamiliari a gas
Distacco unilaterale dal riscaldamento centralizzato
Esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici (d.P.R. 74/2013)
Regolamento per il rendimento energetico in edilizia (d.P.R. 59/2009)
Lo sbocco dei fumi oltre il tetto
Obbligo di messa a disposizione dell’APE
Efficienza energetica e contabilizzazione del calore (d.lgs. 102/2014)
L’assenza di norme tecniche cogenti in materia di contabilizzazione del calore (e la Norma UNI 10200)
Contabilizzazione negli impianti con distribuzione a colonne montanti o a zone
Gestione a distanza
La lettura da remoto dei contatori e dei sistemi di contralizzazione
Presupposti di applicazione della normativa
Proprietà delle apparecchiature di contabilizzazione
Maggioranze assembleari e riparto delle spese
Modifica delle tabelle millesimali
Gli effetti del d.lgs. 102/2014 sul distacco dagli impianti centralizzati
7.3.1.3. Risparmio energetico e responsabilità per l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici
I soggetti passivi della responsabilità
Proprietario
Occupante a qualsiasi titolo
Imprese collettive
Terzo responsabile
7.3.2. Esercizio dell’impianto di ascensore (d.P.R. 162/1999) ed eliminazione delle barriere architettoniche
La sostituzione dell’ascensore usurato
Ascensore e direttiva macchine
7.3.2.1. Impianti installati prima del 1° luglio 1999
7.3.2.2. Impianti installati dopo il 1° luglio 1999
7.3.2.3. Le modifiche al d.P.R. 162/1999 ad opera del d.P.R. 23/2017
Le disposizioni introdotte
La sicurezza
L’abilitazione
Adempimenti
Impianti realizzati dopo il 1° luglio 1999
Impianti realizzati fino al 30 giugno 1999
Patentino
7.3.2.4. Eliminazione delle barriere architettoniche (legge n. 13/1989 e d.m. n. 236/1989)
Ascensore e barriere architettoniche
Ascensore e barriere architettoniche nella giurisprudenza
Rispetto degli standard di cui al d.m. n. 236/1989
Titoli edilizi per la installazione dell’ascensore
Ascensore e prevenzione incendi
7.3.3. Impianto di prevenzione incendi
Normative vigenti
Il d.m. 29 dicembre 2005 (eliminazione del nullaosta provvisorio)
Il regime del d.P.R. n. 151/2011
Attività assoggettate alla prevenzione incendi e controlli
Attività soggette a controlli
Categorie di attività
Competenza per i controlli
Nulla osta di fattibilità, deroghe e sanzioni penali
Il pericolo dell’incendio delle facciate e i livelli di prevenzione
Il responsabile antincendi in condominio
Le chiusure di ambito degli edifici e la classificazione di reazione al fuoco
7.3.4. L’impianto di videosorveglianza
La giurisprudenza sulla videosorveglianza precedente alla riforma del condominio
Videosorveglianza e rispetto della privacy
Il provvedimento del Garante 8 aprile 2010
a) Videosorveglianza per fini esclusivamente personali
b) Videosorveglianza per fini diversi da quelli esclusivamente personali
Il vademecum del Garante sulla videosorveglianza (10 ottobre 2013)
Videocitofono
7.4. Servizi condominiali
7.4.1. Il servizio di portierato
Istituzione e soppressione del servizio
Soppressione del servizio
Soppressione del portierato e modifica delle tabelle millesimali
Cessione a uno dei condomini o a terzi dei locali dell’ex portineria
Affitto dei locali della ex portineria
Sostituzione del portiere con un pulitore
7.4.2. Il servizio di pulizia
7.4.3. Smaltimento rifiuti e canne di caduta delle immondizie
Smaltimento rifiuti
La raccolta differenziata
Il posizionamento dei bidoni della spazzatura
Canne di caduta delle immondizie e locale rifiuti
8 Proprietà individuali
8.1. Piena proprietà e proprietà superficiaria
Piena proprietà
Proprietà superficiaria
8.2. Accessorietà e pertinenzialità
8.3. L’accessorietà delle parti comuni a servizio delle proprietà individuali
8.4. I limiti di godimento delle proprietà individuali
8.5. Gli usi consentiti e gli usi vietati della proprietà
8.6. Casistica degli interventi del condomino sulla proprietà esclusiva
8.7. Impianti non centralizzati (art. 1122-bis c.c.)
Impianti di ricezione TV e accesso agli altri flussi informativi
Impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili
Modifiche alle parti comuni
Accesso alle proprietà individuali
8.8. Finestre, balconi e terrazze a livello
Balconi aggettanti e balconi incassati
Trasformazione del balcone in veranda
Altezza dei parapetti, di balconi e terrazze
8.9. Gli interventi di interesse comune sulle proprietà individuali
8.10. La disciplina della sopraelevazione
8.10.1. Natura del diritto di sopraelevazione
8.10.2. Titolarità del diritto di sopraelevazione
8.10.3. Limiti del diritto di sopraelevazione
Rispetto delle condizioni statiche
Salvaguardia dell’aspetto architettonico
Mantenimento di aria e luce per i piani sottostanti e ricostruzione delle parti comuni
Opposizione alla sopraelevazione
8.10.4. Indennità
Presupposti
Natura dell’indennità
Determinazione
8.10.5. Sopraelevazione e modifica delle tabelle millesimali
8.11. Immissioni intollerabili dalle e alle proprietà individuali
Immissioni provenienti dalle proprietà esclusive
Immissioni provenienti dalle parti comuni
Divieto di fumare in condominio
8.12. Le distanze legali in condominio
8.12.1. Distanze e proprietà esclusive
8.12.2. Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi (art. 889 c.c.)
8.12.3. Distanze dalle vedute e proprietà esclusive (art. 900 ss. c.c.)
Costruzione di una pensilina al piano terra di una proprietà esclusiva
8.13. Riservatezza e privacy in condominio
8.13.1. Il Regolamento UE 2016/679
8.13.2. Il contenuto del Regolamento UE 2016/679
8.13.3. Il nuovo Codice della privacy (d.lgs. 196 del 2003)
8.13.4. Il trattamento dei dati personali da parte dell’amministratore di condominio
8.13.5. Il decalogo della privacy in condominio
8.13.6. Le istruzioni del Garante sulla privacy in condominio (settembre 2013) dopo la riforma del condominio
8.13.7. La responsabilità dell’amministratore di condominio in materia di privacy
La responsabilità civile dell’amministratore di condominio in materia di privacy
La responsabilità penale dell’amministratore di condominio in materia di privacy
La responsabilità amministrativa dell’amministratore di condominio in materia di privacy
8.14. Le responsabilità del condomino
8.15. La responsabilità da custodia del condomino
8.16. Molestie e stalking in condominio

Parte quarta
Spese, contratti e fiscalità immobiliare
9 Spese, tabelle millesimali e contabilità condominiale
9.1. Le obbligazioni propter rem
Contenuto positivo della prestazione
Ambulatorietà
Accessorietà
Responsabilità per inadempimento
9.2. Le spese condominiali come obbligazioni propter rem
9.3. Normativa e problematiche relative alle spese condominiali
9.3.1. La normativa in sintesi
9.3.2. Le spese condominiali anticipate dal condomino
9.3.3. La manutenzione e ricostruzione dei soffitti, volte e dei solai (art. 1125 c.c.)
9.3.4. Le problematiche in materia di spese condominiali
Ratifica assembleare delle spese non autorizzate
Interessi e sanzioni per il mancato o ritardato pagamento
Morosità e sospensione dei servizi condominiali
Le cosiddette spese personali
Il riparto provvisorio delle spese salvo conguaglio
La prescrizione delle spese condominiali
9.4. Il riparto delle spese
9.4.1. Criteri generali di riparto delle spese
Il riparto delle spese in base ai millesimi di proprietà
Il riparto delle spese in base all’uso diverso
Riparto delle spese in base all’uso separato e condominio parziale
9.4.2. Criteri speciali di riparto spese
9.4.2.1. Scale e ascensori
Riparto delle spese di manutenzione e sostituzione
Spese di pulizia e di illuminazione delle scale
9.4.2.2. Lastrici solari
Lastrici inaccessibili
Lastrici accessibili
Criterio di riparto
Spese per il risarcimento danni da infiltrazioni dei lastrici
9.4.3. Fattispecie particolari di riparto spese
9.4.3.1. Il riparto spese negli alloggi di ERP (cosiddetta autogestione)
9.4.3.2. Spese e gestione cooperativistica del condominio
9.4.3.3. Il riparto spese in caso di cessione di unità in condominio
Cessione per atto tra vivi: precedente e nuovo regime
Cessione in sede di asta giudiziale
Cessione e spese giudiziali
9.4.3.4. Riparto delle spese e assegnatario della casa coniugale nelle separazioni e divorzi
9.4.3.5. Cenni sulle spese a carico del fallito
9.5. Parziarietà e solidarietà delle obbligazioni dei condomini versi i terzi
9.5.1. La sentenza delle sezioni unite n. 9148/2008
9.5.2. Il regime vigente dopo la riforma del condominio
9.5.3. La comunicazione ai creditori dei condomini morosi
9.5.4. L’azione del terzo creditore contro i condomini morosi
9.5.5. La pretesa solidarietà dei condomini adempienti nei confronti del creditore
9.6. Casistica del riparto spese
Acqua calda centralizzata
Allacciamento alla rete fognaria comunale
Antenne centralizzate
Assicurazione
Autoclave
Box e autorimesse
Cancello automatico per l’accesso ai box
Cantine
Casellari postali
Citofoni e videocitofoni
Coibentazione del tetto, del lastrico solare e dei muri terminali delle case a schiera
Consumo idrico
Energia elettrica relativa agli impianti condominiali
Esonero dalle spese del condomino dissenziente rispetto alle spese di difesa penale dell’amministratore
Balconi
Finanziamenti bancari
Fondo speciale
Frontalini dei balconi
Gronde, scossaline e pluviali
Installazione di parafulmine
Isolamenti termici
Lastrico solare e terrazza a livello
Muri perimetrali e facciate
Muro maestro di proprietà del condomino
Morosità condominiale
Ponteggi
Potatura di alberi di proprietà esclusiva
Prevenzione incendi dei box-garage
Riparto spese tra nudo proprietario e usufruttuario
Rifacimento impermeabilizzazione della copertura dei box
Riscaldamento centralizzato e aumento dei corpi scaldanti
Rotazione dei sacchi dell’immondizia
Riparto spese e «saldi precedenti»
Sostituzione della caldaia
Sottobalconi
Sottofondazioni del fabbricato
Spese anticipate dal singolo condomino
Spese di ascensore
Spese di portierato, spese di pulizia e di illuminazione delle scale
Riparto delle spese di riscaldamento
Ripartizione delle spese di riscaldamento nella ERP
Tassa occupazione dei passi carrai
Tetto
Trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi
Vano scale per le unità con accesso diretto alla strada
9.7. Le tabelle millesimali
9.7.1. La formazione delle tabelle millesimali nel regime previgente
I coefficienti
La formazione delle tabelle
9.7.1.1. La modifica o revisione delle tabelle millesimali
Modifica per errore (art. 69, n. 1, disp. att. c.c.)
Modifica per innovazioni di vasta portata (art. 69, n. 2, disp. att. c.c.)
9.7.1.2. La modifica o revisione delle tabelle millesimali per fatti concludenti
9.7.2. La sentenza della Cassazione n. 18477/2010
9.7.3. La modifica dell’art. 69 disp. att. c.c.
9.7.3.1. La modifica o revisione della tabella millesimale di proprietà
9.7.3.2. La modifica o revisione delle tabelle di gestione
9.7.4. Effetti costitutivi della modifica delle tabelle millesimali e illecito arricchimento
9.8. Il rendiconto contabile
Rendiconto di cassa e rendiconto di competenza
Contenuto del rendiconto
Le componenti del rendiconto
Mancata approvazione del conto e rendiconto giudiziale
La revisione del conto approvato
Nullità e annullabilità della delibera approvativa del conto
Accesso dei condomini ai documenti contabili
I fondi speciali compresi quelli per le opere straordinarie
Archiviazione e conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi
9.9. La pignorabilità del conto bancario
10 Contratti
10.1. Condominio e Codice del consumo
10.2. La garanzia per vizi nella compravendita di unità in condominio
10.3. Appalto in condominio e garanzia per vizi
10.3.1. L’appalto in condominio
Appalto di opere e di servizi
Responsabilità per danni dell’appaltatore
10.3.2. La garanzia per vizi nell’appalto
Vizi biennali
Accettazione dell’opera e garanzia per i vizi
Vizi decennali (art. 1669 c.c.)
Termine annuale di decadenza per la denuncia dei vizi e termine annuale per la prescrizione dell’azione
Termine decennale della prescrizione della garanzia
Responsabilità del progettista e del direttore dei lavori
La garanzia del venditore-costruttore
Azione di garanzia e azione di responsabilità ex art. 2043 c.c.
Applicabilità della garanzia decennale anche alle ristrutturazioni
10.4. Locazione
10.4.1. Locazioni in condominio
Il diritto di voto del conduttore
L’osservanza del regolamento condominiale da parte del conduttore
Contratto di locazione e cedolare secca
10.4.2. Locazione di parti comuni
10.4.3. Locazione della proprietà individuale
10.5. Contratto di somministrazione
10.6. I rapporti di lavoro con il personale dipendente
Le prestazioni di lavoro occasionale
Limiti economici per l’accesso al Libretto Famiglia e al contratto di prestazione occasionale
Nuovo limite dimensionale degli utilizzatori del contratto di prestazione occasionale
10.7. Portierato e contratto di lavoro del portiere
10.7.1. Disciplina e questioni relative al rapporto di lavoro del portiere
L’assunzione del portiere
Classificazione dei lavoratori
Distribuzione della posta e conservazione dei documenti
Controversie in ordine al godimento dell’alloggio
Licenziamento per giusta causa o giustificato motivo
Procedura di licenziamento
La legge del Jobs act
Soppressione del portierato
Apertura e chiusura accessi
Diritti di accesso dei condomini agli atti degli enti previdenziali
10.7.2. La sicurezza nei luoghi di lavoro
Il condominio datore di lavoro
DUVRI (documento unico valutazioni dei rischi da interferenza)
Informazione e formazione del lavoratore
Il condominio committente di opere edili
Le linee vita
La sicurezza delle vetrate nelle parti comuni condominiali
11 Fiscalità condominiale
11.1. IRPEF
11.2. Le detrazioni IRPEF in condominio
11.2.1. La detrazione IRPEF per le spese di ristrutturazione
La normativa
Spettanza della detrazione e tipologie degli interventi detraibili
Interventi in condominio
Chi può usufruire della detrazione
Per quali lavori spetta la detrazione
Altre spese ammesse alla detrazione
11.2.2. Detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici
Quando spetta
Per quali acquisti
L’importo detraibile
Pagamento e documenti da conservare
11.2.3. La detrazione IRPEF per gli interventi antisismici
Misura e ripartizione della detrazione
Detrazione per gli interventi in condomini
La cessione del credito relativo alla detrazione per interventi condominiali antisismici
Come avviene la cessione
Come si utilizza il credito ricevuto
I controlli dell’Agenzia
11.2.4. Le detrazioni fiscali per il risparmio energetico
Le proroghe della legge 449/1997
Legge di stabilità 2016
Legge di Bilancio 2017
Non cumulabilità della detrazione IRPEF con la detrazione per il risparmio energetico
L’ecobonus vigente
Interventi condominiali
11.2.5. Le detrazioni per il verde
11.2.6. Il cosiddetto “superbonus”
Ambito di applicazione
Soggetti ammessi al beneficio
La pubblicità del cantiere
Le comunità energetiche in forma di enti non commerciali
L’assemblea per il superbonus
La figura del General Contractor
11.2.7. Il bonus barriere architettoniche
11.2.8. Cessione del credito e sconto in fattura
11.3. Altre imposte e tasse
11.3.1. IVA
IVA agevolata sulle ristrutturazioni edilizie
Agevolazione per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA agevolata per lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione
11.3.2. Ritenuta d’acconto sui compensi e sugli appalti
Compensi dell’amministratore
Compenso dell’amministratore-società di capitali
Appalti condominiali
Adempimenti dell’amministratore come sostituto d’imposta
11.3.3. Comunicazioni all’Anagrafe tributaria – quadro AC
11.3.4. Codice fiscale
11.3.5. TOSAP e passi carrai
11.3.6. IMU, TASI e TARI

Parte quinta
Assemblea e amministratore
12 L’assemblea
12.1. Le nuove attribuzioni dell’assemblea
Il fondo per le opere straordinarie
Fondo per le spese straordinarie e cessione della proprietà individuale
Autorizzazione all’amministratore a partecipare a spese extracondominiali
12.2. La costituzione dell’assemblea
12.3. I quorum deliberativi e la tabella delle maggioranze
Le maggioranze speciali
Le maggioranze per le innovazioni agevolate
Le maggioranze per le innovazioni in senso proprio
12.4. Formalità procedimentali relative all’assemblea
12.4.1. Convocazione
12.4.2 Convocazione dell’assemblea telematica
12.4.3. Formalità per la convocazione dell’assemblea
Il consenso all’assemblea telematica o mista
L’ordine del giorno
La comunicazione dell’amministratore
Gli aventi diritto
Condomino apparente
Nudo proprietario e usufruttuario
La convocazione nelle comunioni parziali
La convocazione nelle comproprietà
La convocazione dell’inquilino in materia di riscaldamento
Prova della convocazione
12.4.4. Altre formalità sulla convocazione
Preavviso di cinque giorni
Luogo della riunione
12.4.5. Formalità sullo svolgimento dell’assemblea
Nomina del presidente
Verbale dell’assemblea
Il verbale nelle assemblee mediante videoconferenza
Deleghe in assemblea e amministratore di sostegno
La previgente disciplina della delega in assemblea
Delega e amministratore di sostegno
La disciplina vigente
La audiovideoregistrazione dell’assemblea ad opera del condomino
L’audiovideoregistrazione occulta
L’audiovideoregistrazione autorizzata
Audiovideoregistrazione e privacy
Votazione
La casistica giurisprudenziale
Il voto segreto in assemblea
Votazione e conflitto di interessi
Il verbale
Attestazione delle presenze
Momento di redazione
La correzione postuma del verbale
Comunicazione del verbale
Il verbale dell’assemblea in formato digitale
12.5. Assemblea e referendum condominiali
12.6. L’eccesso di potere dell’assemblea
12.7. Nullità e annullabilità delle delibere assembleari
Il superamento della precedente giurisprudenza
La nullità per illiceità o per impossibilità dell’oggetto
L’annullabilità della delibera per mancata convocazione del condomino all’assemblea
12.8. L’assemblea del supercondominio
12.9. L’impugnazione delle delibere assembleari
Sospensione delle delibere assembleari
Impugnazione e mediazione
12.10. Il dissenso del condomino rispetto alle liti
13 Amministratore
13.1. Nomina dell’amministratore
13.1.1. Cenni sul regime previgente
Nomina e conferma assembleare
Nomina giudiziale
Registro degli amministratori
13.1.2. Il regime vigente
Obbligo di nomina e nomina assembleare
Nomina giudiziale dell’amministratore
Durata dell’incarico
13.1.3. Prorogatio dell’amministratore
13.1.4. Requisiti per la nomina dell’amministratore nella legge n. 220/2012
Nullità della nomina per insussistenza dei requisiti di legge
Il regolamento del Ministero della giustizia per la formazione dell’amministratore (d.m. giustizia n. 140 del 13 agosto 2014)
13.1.5. Lo status professionale di amministratore di condominio
13.1.6. L’amministrazione condominiale in forma societaria
L’amministratore società di persone
L’amministratore società di capitali
13.1.7. Il compenso dell’amministratore
Compenso per le assemblee straordinarie
Compenso per le opere straordinarie
Compenso suppletivo per gli adempimenti sopravvenuti
L’equo compenso
13.2. La revoca dell’amministratore
13.2.1. La revoca assembleare
13.2.2. La revoca giudiziale per gravi irregolarità o per inadempimento
Le gravi irregolarità
Gravi irregolarità e inadempimento grave del mandato
Provvedimento giudiziale di revoca
13.2.3. La restituzione dei documenti condominiali da parte dell’amministratore cessato
13.2.4. I crediti per anticipazioni di cassa dell’amministratore cessato
13.3. Attribuzioni e obblighi dell’amministratore
13.3.1. Le attribuzioni
Esecuzione delle delibere assembleari
Osservanza del regolamento
Disciplina dell’uso delle cose comuni
Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese
Atti conservativi
Rapporti con i condomini e con i vicini
Atti conservativi e assicurazione condominiale
Obbligo di rendiconto e nomina del revisore dei conti
L’incarico di revisore contabile condominiale
13.3.2. Gli obblighi di cui all’art. 1129 c.c.
Le informazioni dovute dall’amministratore nominato
Polizza per la responsabilità civile
Obbligo del conto corrente bancario o postale
Consegna della documentazione al nuovo amministratore
Obbligo dell’azione giudiziaria per la riscossione dei contributi
Attivazione di un sito internet del condominio
13.3.3. Le attribuzioni e gli obblighi di cui all’art. 1130 c.c.
Esecuzione degli adempimenti fiscali
Tenuta del registro dell’anagrafe condominiale
Tenuta degli altri registri obbligatori
Conservazione della documentazione contabile
Obbligo di informazione sulle morosità e sulle liti
13.4. Consiglio di condominio e revisore contabile
13.5. I provvedimenti presi in proprio dall’amministratore (art. 1133 c.c.)
13.6. Fattispecie in tema di poteri dell’amministratore
13.6.1. L’amministratore non può pagare con cambiali
13.6.2. Mutui e finanziamenti bancari
13.6.3. L’amministratore può accettare cessioni di credito
13.6.4. L’amministratore può consentire la cancellazione dell’ipoteca giudiziale
13.6.5. Ratifica degli atti dell’amministratore
13.6.6. L’amministratore e il condominio di nuova costruzione
13.7. Rappresentanza e legittimazione processuale dell’amministratore
13.7.1. Rappresentanza sostanziale e processuale
13.7.2. Legittimazione processuale dell’amministratore
Legittimazione passiva
Legittimazione attiva
Legittimazione processuale propria dell’amministratore
Legittimazione processuale su mandato dell’assemblea
13.8. Legittimazione processuale del curatore speciale
Condanna personale alle spese processuali dell’amministratore
13.9. Concorso della legittimazione processuale dell’amministratore con quella del singolo condomino
13.10. La responsabilità contrattuale ed extracontrattuale dell’amministratore e del condominio
Responsabilità contrattuale dell’amministratore
Responsabilità extracontrattuale dell’amministratore
Responsabilità extracontrattuale da custodia del condominio
13.11. Gli obblighi fiscali dell’amministratore in proprio
Obbligo delle scritture contabili
Regime IVA
Verifiche fiscali nei confronti dell’amministratore
Contributi condominiali versati sul conto bancario dell’amministratore

Parte sesta
Tecniche di risoluzione delle controversie condominiali
14 Note sulle tecniche di risoluzione delle controversie condominiali
14.1. Transazione delle liti
14.2. Arbitrato rituale e arbitro irrituale
La riforma del processo civile in materia di arbitrato
14.3. Il procedimento di mediazione obbligatorio
Mediazione obbligatoria, facoltativa e demandata dal giudice
Elenco delle controversie soggette a mediazione obbligatoria
Esclusione dei procedimenti urgenti, cautelari e speciali
Procedimento di mediazione e competenza dell’Organismo
La mediazione demandata dal giudice
14.4. Questioni relative alla mediazione
L’individuazione delle liti condominiali
La partecipazione dell’amministratore al procedimento di mediaconciliazione prima della Riforma del codice di procedura civile del 2022
La partecipazione dell’amministratore di condominio al procedimento di mediaconciliazione dopo la Riforma del codice di procedura civile del 2022
Le norme riguardanti direttamente il condominio
Le altre novità della Riforma del codice di procedura civile e questioni
Approvazione o reiezione della proposta conciliativa
Termine di durata della mediazione
Istanza di mediazione e termine per l’impugnazione della delibera assembleare a norma dell’art. 1137 c.c.
Limiti temporali della legge sulla mediazione
14.5. La negoziazione assistita
La convenzione
Mancata negoziazione assistita e improcedibilità della domanda giudiziale
Casi in cui non opera l’improcedibilità
Mancato accordo
Accordo
Negoziazione ed effetti interruttivi della decadenza e prescrizione
Le novità della Riforma del codice di procedura civile in punto di negoziazione assistita
La negoziazione con modalità telematica
Le controversie di lavoro
L’acquisizione di dichiarazioni
Dichiarazioni confessorie
14.6. L’arbitrato forense

Formule e Documenti online