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Stima immobiliare

Stima immobiliare

Autori Moncelli Massimo
Editore Maggioli Editore
Formato Cartaceo
Dimensione 17x24
Pagine 240
Pubblicazione Gennaio 2015 ( Edizione)
ISBN / EAN 8891609960 / 9788891609960
Collana Immobili&Condominio

Fondamenti e casi professionali
• Stima delle aree edificabili  
• Stima di immobili rurali 
• Stima di immobili residenziali 
• Stima di immobili commerciali 
• Stima di immobili industriali
• Stima di immobili a destinazione turistico ricettiva 
• Casi particolari

Prezzo Online:

32,00 €

L’estimo immobiliare ha subito negli ultimi anni una profonda trasformazione e un conseguente rinnovamento, dovuto soprattutto alla diffusione degli Standard internazionali di valutazione che hanno imposto un’accelerazione al sistema, anche se contenuto al settore delle stime per il settore bancario.

Al contempo si è avviato, sempre per mezzo dell’Abi, un processo di collaborazione con gli ordini professionali dell’area tecnica che ha portato alla definizione di un protocollo d’intesa sottoscritto il 25 novembre 2010 e alla stesura delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.

Il grande passo avanti, a prescindere dalle problematiche operative, è comunque la presa d’atto da parte delle banche che il giusto valore degli immobili riveste un ruolo centrale nel procedimento di concessione del credito; la convinzione cioe che sia necessario valutare non solo il rischio d’insolvenza da parte del cliente ma anche che il finanziamento sia erogato in funzione del valore di mercato dell’immobile posto a garanzia dello stesso.

Altro aspetto positivo e che, forse per la prima volta, si è imposta all’attenzione la funzione del perito estimatore nel procedimento di concessione e controllo del credito, dove diventa il certificatore della garanzia immobiliare, non limitandosi soltanto a esprimere un valore, ma anche e soprattutto dispensando risposte riguardo alla legittimita urbanistica edilizia del bene da ipotecare, all’esatta misura e definizione delle consistenze e agli aspetti rilevanti per la futura vendibilita dello stesso.

L’autore, con questa pubblicazione, cerca di integrare i canoni fondamentali con le funzioni applicative, introducendo metodologie conformi agli standard internazionali ma rispettose delle particolarita del mercato italiano,dove il maggiore ostacolo all’attivita estimativa è rappresentato dalla scarsa trasparenza del nostro mercato immobiliare, fatto, questo, che impedisce una raccolta certificata dei dati che si riferiscono alle transazioni.

Nella stesura del testo l’Autore ha volutamente seguito l’impostazione concettuale delle Linee guida Abi, ampliandone pero i concetti e le metodologie, proponendo situazioni particolari che il perito incontra quotidianamente nella sua attivita professionale passando quindi dalla teoria ai casi concreti, illustrando come effettivamente procedere alla valutazione.
Per far ciò ha suddiviso le varie tipologie immobiliari, compresi i terreni agricoli e altri immobili atipici, associando ad ognuna le piu appropriate metodologie estimative descrivendone gli specifici problemi valutativi.

Massimo Moncelli, esperto di estimo ed economia immobiliare, è membro del Royal Institution of Chartered Surveyors, perito penale e consulente tecnico del Tribunale. Attualmente è Presidente dell’Associazione Nazionale dei Valutatori Immobiliari.

Capitolo I – Introduzione all’estimo immobiliare
1.1 Generalità
1.2 Estimo scienza del metodo
1.3 Fra dottrina classica e “best practices”
1.4 Una definizione di estimo immobiliare

Capitolo II – Gli standard internazionali e nazionali
2.1 Introduzione
2.2 International valuation standard (IVS)
2.3 Valuation Standard: il Red Book di RICS
2.4 European Valuation Standards
2.5 Codice delle valutazioni immobiliari
2.6 Linee guida abi
2.6.1 Struttura delle linee guida
2.6.2 Codice di condotta dei periti
2.6.3 Definizione di perito indipendente
2.6.4 Principi etici

Capitolo III – I postulati estimativi
3.1 Generalità
3.2 Postulato del prezzo
3.3 Postulato della previsione
3.4 Postulato dello scopo
3.5 Postulato dell’ordinarietà
3.6 Postulato della comparazione

Capitolo IV – Criteri estimativi
4.1 Generalità
4.2 Valore di mercato
4.2.1 Valore di mercato e Linee guida Abi
4.2.2 Definizioni e requisiti indicati nelle Linee guida Abi
4.3 Valore di costo
4.4 Valore di surrogazione
4.5 Valore di trasformazione
4.6 Valore complementare
4.7 Valore di capitalizzazione
4.8 Valori diversi da quello di mercato
4.8.1 Valore cauzionale
4.8.2 Valore assicurabile
4.8.3 Valore di mercato futuro
4.8.4 Valore di vendita forzata
4.8.5 Valore di realizzo
4.8.6 Valore di locazione
4.8.7 Valore mancato
4.8.8 Valore in uso
4.8.9 Valore di vendita futura
4.8.10 Valore speciale
4.8.11 Valore di liquidazione
4.8.12 Valore equo
4.8.13 Valore di investimento
4.8.14 Valore di fusione
4.8.15 Valore imponibile
4.8.16 Valore di libro

Capitolo V – L’analisi estimativa
5.1 L’analisi del mercato immobiliare
5.2 Procedimenti diretti e indiretti

Capitolo VI – Metodo del confronto di mercato
6.1 Generalità
6.2 Campo di applicazione
6.3 Definizioni
6.4 La stima comparativa monoparametrica
6.5 La stima comparativa pluriparametrica
6.5.1 Stima per punti di merito
6.5.2 Stima per valore medio
6.6 Stima Market Comparison Approach
6.7 Sistema di stima
6.8 Mca e sistema di stima

Capitolo VII – Metodo finanziario
7.1 Introduzione
7.2 Campo di applicazione
7.3 Definizioni
7.4 Procedimenti del metodo finanziario
7.4.1 Procedimento di capitalizzazione diretta
7.4.2 Procedimento di capitalizzazione finanziaria
7.4.3 Analisi del flusso di cassa scontato

Capitolo VIII – Metodo dei costi
8.1 Generalità
8.2 Definizioni
8.3 Campo di applicazione e metodologia
8.3.1 Valore dell’area edificata
8.3.2 Costo di costruzione
8.3.3 Costo di ricostruzione e riproduzione

Capitolo IX – Misurazione delle superfici immobiliari
9.1 Introduzione
9.2 Misurazione delle superfici
9.2.1 Superficie catastale
9.2.2 Superficie commerciale
9.2.3 Superficie di vendita
9.2.4 Superficie esterna lorda (Gross Esternal Area)
9.2.5 Superficie interna lorda (Gross Internal Area)
9.2.6 Superficie interna netta SIN (Net Internal Area)
9.2.7 Superficie fondiaria
9.2.8 Superficie locabile ponderata
9.2.9 Superficie locativa
9.2.10 Superficie ponderata

Capitolo X – Aspetti tecnico-legali del bene da valutare
10.1 Gli elementi da rilevare
10.2 Identificazione catastale dell’immobile
10.2.1 La verifica dei confini
10.3 Legittimità e conformità edilizia
10.4 Implicazioni estimative in presenza di abusi edilizi
10.5 Impianti tecnologici
10.6 Attestato di prestazione energetica
10.7 Presenza di elementi inquinanti nei siti artigianali e industriali
10.8 Condono edilizio e diritto di terzi
10.9 L’atto di provenienza
10.10 Documentazione specifica per aziende agrarie

Capitolo XI – Il rapporto di stima
11.1 Introduzione
11.2 Identificazione dell’immobile
11.3 Descrizione
11.4 Misurazione della consistenza
11.5 Legittimità urbanistica ed edilizia
11.6 Limiti e assunzioni
11.7 Valutazione
11.8 Ulteriori elementi del rapporto di stima
11.9 Documentazione da utilizzare e allegare alla stima
11.10 Sottoscrizione del rapporto di stima

Capitolo XII – Riesame della valutazione
12.1 Introduzione
12.2 Campo di applicazione
12.3 Riesame del referto di stima
12.3.1 Riesame a tavolino
12.3.2 Riesame sul campo

Capitolo XIII – Le fonti informative
13.1 Introduzione
13.2 Fonti dirette
13.3 Fonti indirette
13.3.1 Agenzia delle Entrate
13.3.2 Tecnoborsa

Capitolo XIV – Stima delle aree edificabili
14.1 Generalità
14.2 Metodi di stima
14.2.1 Valore di mercato
14.2.2 Extraction method
14.3 Casi Particolari
14.4 Documentazione necessaria per la stima

Capitolo XV – Stima di immobili in sviluppo
15.1 Generalità
15.2 Campo di applicazione
15.3 Stato avanzamento lavori
15.3.1 Esempio perizia s.a.l.

Capitolo XVI – Stima di immobili agricoli
16.1 Introduzione
16.2 Definizioni
16.3 Metodi di calcolo della consistenza
16.4 Fondi rustici
16.5 Principali tipologie di fabbricati rurali
16.5.1 Stima di fabbricati destinati ad agriturismo
16.5.2 Depuratori e vasche per liquami
16.5.3 Serre
16.5.4 Immobile agroindustriali
16.5.5 Stima dei boschi
16.6 Aspetti estimativi per la valutazione di immobili rurali
16.7 Contenuti minimi del rapporto di stima
16.7.1 Il bilancio estimativo dell’azienda agraria
16.8 Esempio di rapporto di stima agrario

Capitolo XVII – Stima di immobili a destinazione residenziale
17.1 Generalità
17.2 Classificazione delle abitazioni
17.2.1 Abitazioni di tipo signorile
17.2.2 Abitazioni di tipo civile - economico - popolare
17.2.3 Abitazioni di tipo ultrapopolare
17.2.4 Abitazioni in villini e ville
17.2.5 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
17.2.6 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Capitolo XVIII – Stima di immobili a destinazione commerciale e terziaria
18.1 Immobili commerciali
18.1.1 Negozi di vicinato
18.1.2 Medie e grandi strutture di vendita
18.1.3 Centri commerciali
18.2 Immobili del segmento terziario

Capitolo XIX – Stima dei fabbricati industriali
19.1 Generalità
19.2 Implicazioni estimative
19.2.1 Immobili industriali fungibili
19.2.3 Immobili non fungibili

Capitolo XX – Stima di immobili a destinazione recettiva
20.1 Generalità
20.1.1 Esercizi alberghieri
20.1.2 Esercizi complementari
20.2 Considerazioni estimative
20.2.1 Metodi di stima

Capitolo XXI – Casi estimativi particolari
21.1 Stima di impianti fotovoltaici
21.2 Usufrutto e nuda proprietà
21.2.1 Stima dell’usufrutto
21.2.2 Stima della nuda proprietà
21.3 Stima dei fabbricati realizzati su aree concesse in diritto di superficie
21.3.1 Stima del diritto del concedente
21.3.2 Stima del diritto di superficie
21.4 Stima di immobili in enfiteusi
21.4.1 Quesiti estimativi nell’enfiteusi

Capitolo XXII – Stime per frazionamento e restrizione
22.1 Generalità
22.2 Stima per frazionamento ipotecario
22.2.1 Esempio di stima per frazionamento
22.3 Stima per restrizione di ipoteca
22.3.1 Esempio di stima per restrizione di ipoteca

Capitolo XXIII – Immobili inidonei a costituire una valida garanzia ipotecaria
23.1 Generalità
23.2 Cave e torbiere
23.3 Luoghi di culto e sepoltura
23.4 Immobili per esigenze pubbliche
23.5 Immobili privati gravati da uso civico


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