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La tutela dell'acquirente di beni immobili

La tutela dell'acquirente di beni immobili

Autori Damiano Marinelli - Saverio Sabatini
Editore Maggioli Editore
Formato Cartaceo
Dimensione 17x24
Pagine 370
Pubblicazione Marzo 2018 (I Edizione)
ISBN / EAN 8891627490 / 9788891627490
Collana Collana Legale

Giurisprudenza › Formulario › Casistica

Prezzo Online:

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Alla luce delle novità normative introdotte dalla Legge sulla Concorrenza in merito al cd. “deposito prezzo dal notaio” (Legge 124/2017) e dalla delega per la Riforma della disciplina della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Legge 155/2017), questo nuovissimo Manuale esamina gli aspetti contrattuali relativi all’acquisto di beni immobili: dalla fase preliminare, all’atto definitivo di vendita e agli acquisti in sede fallimentare o esecutiva.

Corredato da Formulario, replicato on line per la personalizzazione e la stampa, il testo chiarisce i rischi e le criticità che l’acquirente deve affrontare in ogni fase della compravendita e fornisce al Professionista indicazioni per la migliore tutela dell’acquirente stesso anche in fase preliminare di sottoscrizione di proposte d’acquisto o “compromessi”, tenuto conto della più recente giurisprudenza di settore.

Attraverso l'analisi di numerosi casi controversi riguardanti ad esempio immobili di provenienza donativa, con iscrizioni ipotecarie a carico del bene o di gravami occulti alla non coerenza catastale o urbanistica.

Damiano Marinelli, avvocato cassazionista, arbitro e docente universitario. È Presidente dell’Associazione Legali Italiani (www.associazionelegaliitaliani.it) e consigliere nazionale dell’Unione Nazionale Consumatori. Specializzato in diritto civile e commerciale, è autore di numerose pubblicazioni, nonché relatore in convegni e seminari (www.areaconsulenze.it – marinelli@areaconsulenze.it). 

Saverio Sabatini, avvocato civilista fondatore dello Studio Legale “Sabatini e Associati” di Ancona che cura gli interessi di numerose aziende private e pubbliche, società di capitali e istituti di credito. Specializzato in diritto civile, con particolare vocazione per il diritto delle società ed esperto in materia bancaria, fiscale e fallimentare, è autore di numerose pubblicazioni in ambito di diritto commerciale, nonché relatore in convegni e seminari (s.sabatini@sabatinieaasociati.com – www.sabatinieassociati.com).

L’acquisto del volume include la possibilità di accedere al sito www.approfondimenti.maggioli.it e scaricare il formulario in formato compilabile e personalizzabile.
All’interno del volume sono presenti le indicazioni per effettuare l’accesso all’area.

Capitolo I – La fase preliminare della contrattazione 
1. Proposta e accettazione 
2. Il preliminare di preliminare 
3. Il contratto preliminare di vendita 
3.1. I rapporti tra preliminare e definitivo
3.2. La trascrizione del preliminare 
4. Il contratto preliminare di vendita di cosa altrui
5. Il rent to buy
5.1. La disciplina fiscale del rent to buy 
5.2. Soluzioni alternative al rent to buy
6. Formulario
• Bozza n. 1 – Contratto di concessione del godimento con diritto
di acquisto ai sensi dell’art. 23 del d.l. 23 settembre 2014 n. 133 
• Bozza n. 2 – Preliminare di vendita con rent to buy 
• Bozza n. 3 – Contratto preliminare di compravendita 
• Bozza n. 4 – Compromesso non trascritto 
• Bozza n. 5 – Preliminare di vendita di bene altrui 
• Bozza n. 6 – Preliminare di vendita di bene da costruire 
• Bozza n. 7 – Contratto preliminare in cui promittente alienante è una società di leasing (in grassetto sono riportate le clausole speciali, di esonero da responsabilità, in favore della società di leasing) 
7. Casistica
• Caso n. 1 – La nullità del preliminare avente ad oggetto un bene abusivo
• Caso n. 2 – L’esecuzione specifica del contratto privo delle menzioni urbanistiche 
• Caso n. 3 – Pagamento agenzia immobiliare in presenza di condizione sospensiva mutuo
• Caso n. 4 – Il preliminare avente ad oggetto un bene privo del permesso di costruire
• Caso n. 5 – Recesso/risoluzione, doppio caparra 
• Caso n. 6 – Preliminare sottoposto a condizione autorizzazione: non si può sottoporre a condizione un elemento di validità mentre si può subordinare un contratto ad un elemento di efficacia 
• Caso n. 7 – Preliminare di vendita avente ad oggetto alloggi popolari
• Caso n. 8 – Il preliminare avente ad oggetto un bene per il quale sia scaduto il titolo abilitativo
Capitolo II – Il contratto definitivo
1. Il ruolo dell’acquirente nella vendita 
1.1. I privilegi generali – rischi per l’acquirente 
1.2. I privilegi ex art. 2772 – il privilegio derivante dalla prima casa
1.3. I rischi ex art. 2776 c.c. post art. 23 comma 39 del d.l. 6 luglio 2011, n. 98 
1.4. I rischi da ritardata trascrizione da parte del Notaio 
1.5. Analisi delle dichiarazioni rese dall’acquirente nell’atto di vendita
2. La tutela dell’acquirente straniero in seno all’atto di vendita
3. Il Notaio
3.1. Il ruolo del Notaio in presenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli 
3.2. Il deposito del prezzo 
4. Le certificazioni obbligatorie (certificato di agibilità, conformità degli impianti, attestato di prestazione ene
6.1. Le menzioni urbanistiche 
6.2. La necessità di avere un tecnico
6.3. La responsabilità del Notaio
6.4. La responsabilità del mediatore 
6.5. I rischi per l’acquirente 
6.6. La conoscenza da parte dell’acquirente 
7. La conformità catastale 
7.1. La conformità oggettiva 
7.2. La conformità soggettiva
7.3. La clausola contrattuale
7.4. La responsabilità del Notaio
8. La vendita di beni di provenienza donativa 
8.1. L’azione di riduzione e restituzione. La mini-riforma della legge 80/2005 
8.2. Le possibili soluzioni alternative alla rinunzia alla azione di restituzione (il mutuo dissenso, le polizze fideiussorie o assicurative)
8.3. La circolazione degli immobili provenienti da donazione indiretta
9. Formulario
• Bozza n. 1 – Atto di compravendita
• Bozza n. 2 – Atto di compravendita da impresa costruttrice 
• Bozza n. 3 – Atto di vendita di terreno agricolo 
10. Casistica
• Caso n. 1 – La conoscenza dell’abuso da parte dell’acquirente 
• Caso n. 2 – L’accertamento di conformità ex art. 36 del T.U. Edilizia
• Caso n. 3 – Vendita di immobile con lievi difformità tra stato di fatto e planimetria depositata in Catasto
• Caso n. 4 – Vendita di case popolari
• Caso n. 5 – Provenienza donativa e fideiussione del donante 
• Caso n. 6 – Vendita immobile con tetto in eternit 
• Caso n. 7 – Vendita a rischio e pericolo del compratore ex art. 1488 comma 2 c.c. 
• Caso n. 8 – Vendita di eredità di cui all’art. 1542 c.c.
• Caso n. 9 – Vendita di immobile parzialmente abusivo
• Caso n. 10 – I rischi che corre l’acquirente in ordine all’acquisto di beni potenzialmente gravati da servitù 
• Caso n. 11 – La vendita con riserva di proprietà 
Capitolo III – La tutela degli acquirenti di immobili da costruire alla luce del d.l. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80
Premessa – Il dibattito 
1. La ratio del T.A.I.C. (tutela acquirenti immobili da costruire)
1.1. La sentenza della Corte Costituzionale n. 32 del 24 gennaio 2018
2. La fideiussione obbligatoria 
3. L’assicurazione indennitaria decennale postuma 
4. L’applicabilità del d.lgs. 122/2005
5. Altri pericoli per l’acquirente (revocatoria fallimentare, l’art. 72-bis l. fall. e la legge delega di riforma del diritto fallimentare ecc.) 
6. Formulario
• Bozza n. 1– Preliminare di vendita ex art. 6 d.lgs. 122/2005
• Bozza n. 2 – Permuta di bene presente contro bene futuro ex d.lgs. 122/2005
7. Casistica
• Caso n. 1 – Divieto per il Notaio ex art. 8 d.lgs. 122/2005
• Caso n. 2 – La nullità ex art. 2 d.lgs. 122/2005
• Caso n. 3 – Permuta cosa presente contro cosa futura
• Caso n. 4 – Soluzioni alternative alla permuta 
• Caso n. 5 – Esenzione da revocatoria fallimentare
• Caso n. 6 – La prelazione legale ex art. 9 del d.lgs. 122/2005
• Caso n. 7 – Il promissario acquirente/persona fisica “non consumatore” 
• Caso n. 8 – Applicabilità del TAIC alle ristrutturazioni
• Caso n. 9 – Il preliminare sottoposto alla condizione sospensiva della consegna della polizza fideiussoria
Capitolo IV – I rischi per l’acquirente in sede di acquisto immobiliare
1. La vendita di cosa altrui. L’esonero per il Notaio dalle visure ipotecarie 
2. L’acquisto dal falsus procurator
3. L’acquisto dall’erede apparente ex art. 534 c.c. 
4. I pericoli da revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.
5. L’esercizio della prelazione da parte dell’avente diritto 
5.1. Prelazione artistica
5.2. Prelazione agraria
5.3. Prelazione urbana
6. Il privilegio speciale derivante da preliminare non adempiuto
7. La vendita di bene usucapito per autodichiarazione del venditore
8. L’usucapione all’interno della mediazione 
9. L’acquisto da coniugi in regime di comunione legale 
9.1. La vendita in presenza di diritto di abitazione ex art. 540 c.c. 
10. L’acquisto in seno al procedimento di separazione legale (c.d. causa separandi) 
11. L’acquisto negli atti aventi causa aleatoria: il contratto di mantenimento e il vitalizio assistenziale 
12. L’acquisto dal fallimento. Il ruolo del Notaio. Le tutele per l’acquirente
12.1. Il ruolo del Notaio 
12.2. Le esenzioni ex artt. 2921 e 2922 c.c. 
12.3. La tutela dell’acquirente in presenza di abusi edilizi
12.4. La conformità catastale
12.5. La certificazione energetica 
13. La vendita sottoposta alla condizione di adempimento 
14. Formulario
• Bozza n. 1 – Attribuzione patrimoniale conseguente a separazione personale tra coniugi 
• Bozza n. 2 – Attribuzione patrimoniale conseguente a sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio a favore di terzo 
• Bozza n. 3 – Cessione di diritti reali contro vitalizio assistenziale
• Bozza. n. 4 – Accertamento di avvenuto acquisto per usucapione
• Bozza n. 5 – Vendita con provenienza usucapione autodichiarata
• Bozza n. 6 – Verbale di mediazione autenticato da Notaio
• Bozza n. 7 – Permuta
• Bozza n. 8 – Atto di precisazione catastale 
• Bozza n. 9 – Atto di transazione 
15. Casistica
• Caso n. 1 – La vendita a non domino 
• Caso n. 2 – La vendita dell’alloggio del custode
• Caso n. 3 – Permuta delle cantine “sbagliate”
• Caso n. 4.1. – L’acquisto dall’erede apparente 
• Caso n. 4.2. – L’ipoteca iscritta dall’erede e il conflitto con l’habitator ex art. 540 comma 2 c.c. 
• Caso n. 5 – La vendita di un bene ereditario in mancanza di dichiarazione di successione 
• Caso n. 6 – La vendita in violazione del patto commissorio
• Caso n. 7 – La nullità del patto successorio
• Caso n. 8 – Vendita con accollo
• Caso n. 9 – Vendita e prelazione agraria 
• Caso n. 10 – Vendita e prelazione urbana 
• Caso n. 11 – La rinuncia alla (com)proprietà


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