Dinamiche territoriali, qualità urbana, investimenti e mercato immobiliare

Il presente volume raccoglie gli atti del Convegno dal titolo "Dinamiche territoriali, qualità urbana, investimenti e mercato immobiliare" svoltosi il 28 maggio 2010 presso la Facoltà di Architettura Civile del Politecnico di Milano. La finalità di tale evento, che ha visto un momento di sinergia tra soggetti pubblici, attori finanziari e mondo della ricerca, è stata di dimostrare come un corretto investimento e/o utilizzo dei beni immobili pubblici possa positivamente ridurre i costi ed incrementare la liquidità degli Enti proprietari. Negli ultimi anni, infatti, in Italia, si è assistito ad una sempre più articolata e pressante integrazione tra mercato immobiliare e mercato finanziario, nel senso che il trattamento e la gestione dei beni immobili tende sempre più ad imitare quello dei beni mobili scambiati sui mercati finanziari. L'investimento immobiliare, in pratica, viene considerato alternativo o complementare a quello in prodotti finanziari. Questo fenomeno, comunemente definito come "finanziarizzazione" del mercato immobiliare, nasce e deriva dalla necessità di creare maggiore efficienza in un sistema troppo spesso caratterizzato da un basso livello di perfezione e di flessibilità, dovuto principalmente alla discontinuità dei volumi e delle frequenze di scambio, con condizioni di negoziabilità altamente incostanti. Molti sono, infatti, nella gestione immobiliare di tipo tradizionale i rischi legati alla difficoltà di monetizzare efficacemente, e in ogni momento, l'investimento effettuato, senza subire perdite in conto capitale. Si pensi solo all'eterogeneità dei beni immobiliari in genere e alla conseguente non agevole possibilità di porre in essere una contrattualistica con definizioni e prezzi standard o, quantomeno, con fluttuazioni meno repentine. La finanziarizzazione consente di gestire gli investimenti immobiliari superando i vincoli ed i limiti intrinseci a questo tipo di investimento, nel senso che, attraverso tale procedura, alle caratteristiche di tangibilità e precisa individualità delle singole unità immobiliari, aggiunge quelle della frazionabilità e standardizzazione degli strumenti mobiliari e, conseguentemente, della fungibilità in un mercato segnato da negoziazioni più frequenti e numerose.

Autori:
Alessandra Armiraglio - Dottore in architettura
Gianfranco Brusa - Ricercatore confermato di Estimo Politecnico di Milano Dimitri De Rada - Avvocato, professore a contratto Politecnico di Milano
Massimo Calogiuri - Amministratore Delegato FBS Real Estate
Giorgio Fedocci - Consigliere Delegato FBS Gestioni S.p.A.
Mauro Guatelli - Ingegnere, Amministratore della C.I.I. Costruzioni Impianti Industriali Guatelli S.p.A.
Francesco Manfredi - Assessore Politiche Urbanistiche ed Edilizie del Comune di Parma, Professore Libera Università J. Monnet di Bari
Augusto Vasselli - Presidente A.R.E.F.A. Associazione per la Ricerca Economica e Finanziaria Applicata
John E. Ward - University College of London