AIRBNB e Tassazione affitti brevi

Indice
Prefazione
1  Introduzione e piano dell’opera

2  La sharing economy e il fenomeno Airbnb
2.1 La sharing economy
2.2 L’impatto della sharing economy 
2.3 La sharing economy come opportunità per il settore turistico
2.4 Airbnb e l’home sharing 
2.5 Il mercato degli affitti brevi in Italia
2.6 L’home sharing e l’impatto sulla geografia urbana 
2.7 L’evoluzione normativa e la professionalizzazione degli affitti brevi 

3  Le diverse tipologie di strutture ricettive e private regolate dalla disciplina amministrativa 
3.1 Il Codice del turismo 
3.2 La normativa regionale
3.3 L’esempio della normativa lombarda 
3.3.1 B&B
3.3.2 Casa vacanze (case ammobiliate ad uso turistico)
3.3.3 Affittacamere (o foresterie lombarde)
3.4 Disciplina delle locazioni turistiche 
3.5 Disciplina delle locazioni di natura transitoria
3.6 Disciplina fiscale delle locazioni brevi
3.7 La SCIA
3.8 La comunicazione delle presenze in Questura (il portale Alloggiatiweb) 
3.8.1 Identificazione delle persone ospitate 
3.9 Il Codice Identificativo Nazionale e la banca dati integrata 

4  La normativa IVA: attività imprenditoriale o occasionale?
4.1 Premessa 
4.2 La disciplina IVA del servizio di intermediazione nell’home sharing 
4.3 La disciplina IVA dell’home sharing 
4.4 Presupposto oggettivo
4.5 Presupposto territoriale
4.6 Presupposto soggettivo
4.6.1 Attività occasionale o professionale
4.6.2 Attività economica
4.6.3 Attività organizzata 
4.7 Regime applicabile
4.8 Servizi alla persona vs servizi inerenti al godimento della res locata
4.8.1 Servizi alla persona
4.8.2 Servizi inerenti al godimento della proprietà
4.9 Apertura della partita IVA e scelta del codice attività 

5  Tassazione dei proventi dell’host
5.1 Redditi da fabbricati per l’attività di locazione turistica o transitoria 
5.2 Cedolare secca 
5.2.1 Casi di esclusione dal regime della cedolare secca 
5.3 Cedolare secca per locazioni brevi o turistiche 
5.3.1 La definizione di locazione breve ai fini della cedolare 
5.3.2 La locazione integrata di servizi di biancheria e pulizia 
5.3.3 Attività non imprenditoriale e presunzione d’imprenditorialità 
5.3.4 Cedolare secca per comodatari e sublocatari
5.3.4.1 Comodato breve
5.3.4.2 Sublocazioni brevi
5.3.5 La ritenuta d’acconto 
5.3.6 I sostituti d’imposta: intermediari e portali online
5.3.6.1 Gli intermediari immobiliari 
5.3.6.2 I portali stranieri di messa in contatto 
5.4 Redditi diversi per attività di B&B in modo non imprenditoriale
5.5 Redditi d’impresa per attività svolte in modo imprenditoriale (B&B e Case vacanze non in forma d’impresa e affittacamere)
5.6 Regime forfetario
5.6.1 Introduzione al regime forfetario 
5.6.2 Requisiti di accesso al regime 
5.6.3 Cause di esclusione 
5.6.4 Obbligo di comunicazione 
5.6.5 Uscita dal regime forfetario
5.6.6 Esercizio dell’opzione per il regime ordinario
5.6.7 Semplificazioni e adempimenti ai fini IVA
5.6.8 Semplificazioni ai fini delle imposte sui redditi
5.6.9 Determinazione del reddito imponibile 
5.6.10Contributi previdenziali 
5.7 Conclusioni 

6  Obblighi di certificazione e altri adempimenti per le locazioni turistiche
6.1 Il contratto
6.2 La ricevuta
6.3 Imposta di bollo 
6.4 Canone RAI
6.4.1 Introduzione al canone RAI
6.4.2 Canone RAI ordinario 
6.4.2.1 Canone Rai in fattura dell’energia elettrica
6.4.2.2 Importo del canone ordinario
6.4.2.3 Esenzione dal pagamento 
6.4.3 Canone Rai speciale
6.4.3.1 Importo del canone speciale 
6.4.3.2 Pagamento del canone speciale 
6.4.3.3 Deducibilità dal reddito d’impresa 
6.5 I diritti SIAE
6.6 IMU
6.7 TARI
6.8 La comunicazione al condominio 
6.9 Obblighi per gli intermediari
6.9.1 Trasmissione dei dati 
6.9.1.1 Soggetti esclusi alla trasmissione dei dati
6.9.2 Ritenuta del 21%
6.9.3 Certificazione ai locatori
6.10 Adempimenti DAC 7 
6.11 Imposta di soggiorno
6.11.1 Dichiarazione imposta di soggiorno 
6.11.2 Adempimenti per intermediari
6.12 Sicurezza e messa a norma 

7 Property manager 
7.1 Introduzione 
7.2 Avvio dell’attività di property manager
7.3 Adempimenti e obblighi
7.4 Trasmissione dei dati all’Agenzia delle entrate 
7.5 Imposta di soggiorno e dichiarazione
7.6 Segnalazione dati piattaforma digitale (DAC 7) 

8  Coesistenza dell’attività con le agevolazioni fiscali IRPEF per il proprietario dell’immobile
8.1 Agevolazione prima casa all’atto di acquisto dell’immobile .
8.2 Detraibilità 19% su interessi mutuo prima casa (max 760 € annui)
8.2.1 Il caso: locazione parziale dell’abitazione principale 
8.2.2 II caso: locazione totale della prima casa
8.3 Detrazione IRPEF per la ristrutturazione dell’immobile e “bonus mobili” 
8.4 Sismabonus e Sismabonus Acquisti
8.5 Detrazione IRPEF per il risparmio energetico 
8.6 Bonus barriere architettoniche
8.7 Superbonus
8.7.1 Introduzione 
8.7.2 Soggetti beneficiari
8.7.3 Interventi agevolabili
8.7.3.1 Interventi trainanti di efficientamento energetico
8.7.3.1.1 Isolamento termico
8.7.3.1.2 Impianti di climatizzazione
8.7.3.1.3 Impianti fotovoltaici
8.7.3.2 Interventi trainanti antisismici
8.7.3.3 Interventi trainati 
8.7.4 Interventi esclusi
8.7.5 Termini e aliquote di detrazione 
8.7.6 Deliberazioni del condominio
8.7.7 Asseverazioni 
8.8 “Tax credit riqualificazione” per attività alberghiere 
8.9 Detrazioni IVA per le ristrutturazioni di unità abitative da parte di imprese non edili

9  Conclusioni 
9.1 La scelta ottimale per il piccolo proprietario di casa
9.2 Comparazione fra regimi e simulazione dei risultati
9.3 Possibili sviluppi futuri

10  Quesiti e risposte 
10.1 Qualificazione e inizio attività
10.2 Caratteristiche degli immobili per la normativa amministrativa per la locazione turistica
10.3 Obblighi continuativi 
10.4 Il contratto di locazione turistica
10.5 Tassazione

Allegati
1. Requisiti minimi foresterie lombarde (ex affittacamere) – allegato C Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016
2. Requisiti minimi bed & breakfast – allegato E Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016 
3. Requisiti minimi appartamenti e case vacanze – allegato B Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7
del 5 agosto 2016 
4. Contratto di locazione breve con finalità turistica (CCIAA di Milano) – (ai sensi dell’art. 1, comma 2,
lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431) 
5. Contratto di locazione formula weekend – (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431) 
6. Contratto di locazione turistica (casa vacanze)
7. Contratto di locazione breve in inglese
8. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria – (ai sensi dell’art. 5, comma 1 della legge
9 dicembre 1998, n. 431 - allegato C (Modello Confedilizia))
9. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari – (ai sensi dell’art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - allegato E)
10. Contratto di mandato a Property Manager per la gestione di locazione immobiliare – (CCIAA di Milano)
11. Dichiarazione sostitutiva RAI
12. Esenzione pagamento RAI
Bibliografia e documentazione
Indice delle Tabelle