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AIRBNB e Tassazione affitti brevi

Guida operativa alle agevolazioni e agli obblighi fiscali
Aggiornato alla Legge di Bilancio 2025
di Maurizio Secco, Nicola Santangelo
ISBN 8891674227
Data pubblicazione Gennaio 2025
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Cartaceo
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Il manuale si pone l’obiettivo di essere una guida giuridico-fiscale per il piccolo proprietario immobiliare, affinché questi possa sfruttare l’opportunità delle locazioni brevi attraverso le piattaforme di home sharing, prima fra tutte AirBnB, mettendo a frutto i propri immobili sfitti, senza incorrere nel rischio di abusivismo o di evasione.

Il testo illustra l’inquadramento amministrativo delle diverse tipologie di strutture ricettive, chiarisce quando si debba parlare di attività economica imprenditoriale e quando invece si possa intendere come mera occupazione occasionale, che non richiede la partita IVA.

Successivamente si esamina l’impatto di tale classificazione ai fini delle imposte, gli obblighi fiscali derivanti per chi gestisce tale esercizio e le agevolazioni disponibili, arrivando così a suggerire la scelta migliore per il piccolo proprietario di casa. Il testo è aggiornato alla legge di bilancio 2025 che è intervenuta su: indicazione del codice CIN nelle dichiarazioni fiscali, nella Certificazione Unica e in tutte le comunicazioni trasmesse dagli intermediari, nuove aliquote Irpef, ampliamento della platea dei contribuenti forfetari e revisione delle agevolazioni fiscali sulla casa. Il testo tiene conto delle novità introdotte dal decreto legislativo 5 novembre 2024, n. 174 che in merito al canone RAI, ha riscritto le regole e ha abrogato le previgenti disposizioni. Rilevanti, inoltre, gli interventi del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024, che limita la possibilità di identificare gli ospiti delle strutture ricettive adottando la procedura automatizzata di check-in da remoto, e dell’Agenzia delle entrate che ha fornito nuove istruzioni in materia di loca- zioni brevi. Rispetto all’edizione precedente, infine, il testo presenta una chiara esposizione della figura professionale del property manager.

MAURIZIO SECCO
Dottore Commercialista e Revisore Legale. Dopo aver maturato una significativa esperienza nella consulenza e nella revisione presso studi tributari internazionali di Milano, si è specializzato nell’ambito delle operazioni straordinarie, del contenzioso tributario, della consulenza nel settore immobiliare e del commercio elettronico. Collabora con la Camera di Commercio di Milano come esperto per le assistenze specialistiche di primo orientamento sulle start-up innovative e per la finanza agevolata.
NICOLA SANTANGELO
Ragioniere, scrittore e blogger con esperienza in ambito contabile e fiscale, nella comunicazione d’impresa e nella redazione di business plan. Lavora presso Agenzia Fiscale del Ministero dell’Economia e delle Finanze. È autore di pubblicazioni su fisco, economia, finanza e imprenditoria per primarie te- state e riviste di settore. Sui medesimi temi è relatore in convegni per imprenditori e professionisti.

PRINCIPALI ARGOMENTI
◾ Le strutture alternative di ospitalità
◾ La normativa IVA
◾ Le tasse sui proventi
◾ Gli obblighi di certificazione e gli altri adempimenti
◾ Le agevolazioni fiscali
◾ Quesiti e risposte

Pagine 208
Data pubblicazione Gennaio 2025
Data ristampa
ISBN 8891674227
ean 9788891674227
Tipologia prodotto Cartaceo
Sottotitolo Guida operativa alle agevolazioni e agli obblighi fiscali Aggiornato alla Legge di Bilancio 2025
Collana Professionisti & Imprese
Editore Maggioli Editore
Dimensione 17x24
Maurizio Secco, Nicola Santangelo

Prefazione
1 Introduzione e piano dell’opera
2 La sharing economy e il fenomeno Airbnb
2.1 La sharing economy
2.2 L’impatto della sharing economy
2.3 La sharing economy come opportunità per il settore turistico
2.4 Airbnb e l’home sharing
2.5 Il mercato degli affitti brevi in Italia
2.6 L’home sharing e l’impatto sulla geografia urbana
2.7 L’evoluzione normativa e la professionalizzazione degli affitti brevi
3 Le diverse tipologie di strutture ricettive e private regolate dalla disciplina amministrativa
3.1 Il Codice del turismo
3.2 La normativa regionale
3.3 L’esempio della normativa lombarda
3.3.1 B&B
3.3.2 Casa vacanze (case ammobiliate ad uso turistico)
3.3.3 Affittacamere (o foresterie lombarde)
3.4 Disciplina delle locazioni turistiche
3.5 Disciplina delle locazioni di natura transitoria
3.6 Disciplina fiscale delle locazioni brevi
3.7 La SCIA
3.8 La comunicazione delle presenze in Questura (il portale Alloggiatiweb)
3.8.1 Identificazione delle persone ospitate
3.9 Il Codice Identificativo Nazionale e la banca dati integrata
4 La normativa IVA: attività imprenditoriale o occasionale?
4.1 Premessa
4.2 La disciplina IVA del servizio di intermediazione nell’home sharing
4.3 La disciplina IVA dell’home sharing
4.4 Presupposto oggettiv
4.5 Presupposto territoriale
4.6 Presupposto soggettivo
4.6.1 Attività occasionale o professionale
4.6.2 Attività economica
4.6.3 Attività organizzata
4.7 Regime applicabile
4.8 Servizi alla persona vs servizi inerenti al godimento della res locata
4.8.1 Servizi alla persona
4.8.2 Servizi inerenti al godimento della proprietà
4.9 Apertura della partita IVA e scelta del codice attività
5 Tassazione dei proventi dell’host
5.1 Redditi da fabbricati per l’attività di locazione turistica o transitoria
5.2 Cedolare secca
5.2.1 Casi di esclusione dal regime della cedolare secca
5.3 Cedolare secca per locazioni brevi o turistiche
5.3.1 La definizione di locazione breve ai fini della cedolare
5.3.2 La locazione integrata di servizi di biancheria e pulizia
5.3.3 Attività non imprenditoriale e presunzione d’imprenditorialità
5.3.4 Cedolare secca per comodatari e sublocatari
5.3.4.1 Comodato breve
5.3.4.2 Sublocazioni brevi
5.3.5 La ritenuta d’acconto
5.3.6 I sostituti d’imposta: intermediari e portali online
5.3.6.1 Gli intermediari immobiliari
5.3.6.2 I portali stranieri di messa in contatto
5.4 Redditi diversi per attività di B&B in modo non imprenditoriale 
5.5 Redditi d’impresa per attività svolte in modo imprenditoriale (B&B e Case vacanze non in forma d’impresa e affittacamere)
5.6 Regime forfetario
5.6.1 Introduzione al regime forfetario
5.6.2 Requisiti di accesso al regime
5.6.3 Cause di esclusione
5.6.4 Obbligo di comunicazione
5.6.5 Uscita dal regime forfetario
5.6.6 Esercizio dell’opzione per il regime ordinario
5.6.7 Semplificazioni e adempimenti ai fini IVA
5.6.8 Semplificazioni ai fini delle imposte sui redditi
5.6.9 Determinazione del reddito imponibile
5.6.10 Contributi previdenziali
5.7 Conclusioni
6 Obblighi di certificazione e altri adempimenti per le locazioni turistiche
6.1 Il contratto
6.2 La ricevuta
6.3 La marca da bollo
6.4 Canone RAI
6.4.1 Introduzione al canone RAI
6.4.2 Canone RAI ordinario
6.4.2.1 Canone Rai in fattura dell’energia elettrica
6.4.2.2 Importo del canone ordinario
6.4.2.3 Esenzione dal pagamento
6.4.3 Canone Rai speciale
6.4.3.1 Importo del canone speciale
6.4.3.2 Pagamento del canone speciale
6.4.3.3 Deducibilità dal reddito d’impresa
6.5 I diritti SIAE
6.6 IMU
6.7 TARI
6.8 La comunicazione al condominio
6.9 Obblighi per gli intermediari
6.9.1 Trasmissione dei dati
6.9.1.1 Soggetti esclusi alla trasmissione dei dati
6.9.2 Ritenuta del 21%
6.9.3 Certificazione ai locatori
6.10 Adempimenti DAC 7
6.11 Imposta di soggiorno
6.11.1 Dichiarazione imposta di soggiorno
6.11.2 Adempimenti per intermediari
6.12 Sicurezza e messa a norma
7 Property manager
7.1 Introduzione
7.2 Avvio dell’attività di property manager
7.3 Adempimenti e obblighi
7.4 Trasmissione dei dati all’Agenzia delle entrate
7.5 Imposta di soggiorno e dichiarazione
7.6 Segnalazione dati piattaforma digitale (DAC 7)
8 Coesistenza dell’attività con le agevolazioni fiscali IRPEF per il proprietario dell’immobile
8.1 Agevolazione prima casa all’atto di acquisto dell’immobile
8.2 Detraibilità 19% su interessi mutuo prima casa (max 760 € annui)
8.2.1 Il caso: locazione parziale dell’abitazione principale
8.2.2 II caso: locazione totale della prima casa
8.3 Detrazione IRPEF per la ristrutturazione dell’immobile e “bonus mobili”
8.4 Sismabonus e Sismabonus Acquisti
8.5 Detrazione IRPEF per il risparmio energetico
8.6 Bonus barriere architettoniche
8.7 Superbonus
8.7.1 Introduzione
8.7.2 Soggetti beneficiari
8.7.3 Interventi agevolabili
8.7.3.1 Interventi trainanti di efficientamento energetico
8.7.3.1.1 Isolamento termico
8.7.3.1.2 Impianti di climatizzazione
8.7.3.1.3 Impianti fotovoltaici
8.7.3.2 Interventi trainanti antisismici
8.7.3.3 Interventi trainati
8.7.4 Interventi esclusi
8.7.5 Termini e aliquote di detrazione
8.7.6 Deliberazioni del condominio
8.7.7 Asseverazioni
8.8 “Tax credit riqualificazione” per attività alberghiere
8.9 Detrazioni IVA per le ristrutturazioni di unità abitative da parte di imprese non edili
9 Conclusioni
9.1 La scelta ottimale per il piccolo proprietario di casa
9.2 Comparazione fra regimi e simulazione dei risultati
9.3 Possibili sviluppi futuri
10 Quesiti e risposte
10.1 Qualificazione e inizio attività
10.2 Caratteristiche degli immobili per la normativa amministrativa per la locazione turistica
10.3 Obblighi continuativi
10.4 Il contratto di locazione turistica
10.5 Tassazione

Allegati
1. Requisiti minimi foresterie lombarde (ex affittacamere) – allegato C Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016
2. Requisiti minimi bed & breakfast – allegato E Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016
3. Requisiti minimi appartamenti e case vacanze – allegato B Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016
4. Contratto di locazione breve con finalità turistica (CCIAA di Milano) – (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431)
5. Contratto di locazione formula weekend – (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431)
6. Contratto di locazione turistica (casa vacanze) – (Modello Confedilizia ANBBA AICAV)
7. Contratto di locazione breve in inglese
8. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria – (ai sensi dell’art. 5, comma 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - allegato C (Modello Confedilizia)
9. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari – (ai sensi dell’art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - allegato E)
10. Contratto di mandato a Property Manager per la gestione di locazione immobiliare – (CCIAA di Milano)
11. Dichiarazione sostitutiva RAI
12. Esenzione pagamento RAI
Bibliografia e documentazione
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