Guida operativa del valutatore immobiliare

Titolo I PARTE GENERALE
1. Il mercato immobiliare
1.1 Introduzione
1.2 Caratteristiche del mercato immobiliare
1.3 Segmentazione del mercato immobiliare
1.4 Forme di mercato
1.4.1 Concorrenza perfetta
1.4.2 Oligopolio
1.4.3 Monopolio – monopsonio – monopolio bilaterale
2. Cenni di matematica finanziaria applicata all’estimo
2.1 Introduzione
2.2 Capitale, interesse e montante
2.2.1 Interesse e montante semplice
2.2.2 Interesse e montante composto
2.2.3 Valore scontato
2.3 Riporto dei capitali nel tempo
2.4 Annualità
2.4.1 Annualità costanti posticipate limitate
2.4.2 Annualità costanti anticipate limitate
2.4.3 Annualità costanti illimitate
2.4.4 Calcolo dell’annualità
2.5 Quote di reintegrazione e ammortamento
2.6 Periodicità
2.6.1 Periodicità costanti posticipate limitate
2.6.2 Periodicità costanti anticipate limitate
2.6.3 Periodicità costanti posticipate/anticipate illimitate
2.6.4 Calcolo della periodicità
2.7 Il saggio di capitalizzazione
2.8 Tavola con le principali formule di matematica finanziaria
3. I postulati estimativi
3.1 Generalità
3.2 Postulato del prezzo
3.3 Postulato della previsione
3.4 Postulato dello scopo
3.5 Postulato dell’ordinarietà
3.6 Postulato della comparazione
4. Criteri di stima
4.1 Generalità
4.2 Valore di mercato
4.3 Valore di costo
4.4 Valore di surrogazione
4.5 Valore di trasformazione
4.6 Valore complementare
4.7 Valore di capitalizzazione
4.8 Altri criteri di stima
4.8.1 Valore cauzionale
4.8.2 Valore assicurabile
4.8.3 Valore di mercato futuro
4.8.4 Valore di vendita forzata
4.8.5 Valore di realizzo
4.8.6 Valore di locazione
4.8.7 Valore mancato
4.8.8 Valore in uso
4.8.9 Valore di vendita futura
4.8.10 Valore speciale
4.8.11 Valore di liquidazione
4.8.12 Valore equo
4.8.13 Valore di investimento
4.8.14 Valore di fusione
4.8.15 Valore accertato o imponibile
4.8.16 Valore di libro
4.9 Valore di vendita giudiziale
4.9.1 Il sistema di recupero dei crediti ipotecari
4.9.2 La base del valore nella stima dell’esperto
5. La misurazione delle consistenze immobiliari
5.1 Introduzione
5.2 Misurazione delle superfici
5.2.1 Superficie catastale
5.2.2 Superficie commerciale
5.2.3 Superficie di vendita
5.2.4 Superficie esterna lorda
5.2.5 Superficie interna lorda
5.2.6 Superficie interna netta
5.2.7 Superficie fondiaria
5.2.8 Superficie locabile ponderata e superficie locativa
5.2.9 Superficie ponderata
5.2.10 Superficie commerciale vendibile
5.2.11 Superficie coperta
6. Le fonti di informazione
6.1 Generalità e classificazione delle fonti
6.2 Fonti dirette
6.2.1 La ricerca degli atti di compravendita
6.2.1.1 La ricerca mediante il servizio Sister
6.3 Fonti indirette
6.3.1 Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate
6.3.2 Tecnoborsa
6.4 Prezzi di offerta
7. Gli standard per le valutazioni immobiliari
7.1 Introduzione
7.2 International Valuation Standards (IVS)
7.3 Valuation standards Red Book di RICS
7.3.1 RICS Registered Valuer
7.4 European Valuation Standards
7.4.1 Recognised European Valuer (Rev)
7.5 Codice delle Valutazioni Immobiliari
7.6 Circolare Banca d’Italia n. 285 del 17 dicembre 2013
7.7 Linee guida Abi per le valutazioni immobiliari
7.7.1 Struttura delle Linee guida
7.7.2 Codice di condotta dei periti
7.7.3 Definizione di perito indipendente
7.7.4 Principi etici
7.7.5 Valore di mercato e Linee guida Abi
7.7.6 Definizioni e requisiti indicati nelle Linee guida Abi
7.8 Linee guida Abi Valutazioni immobiliari crediti inesigibili
7.9 Un’ipotesi per la stima del valore di vendita giudiziale (JMV)
Titolo II I PROCEDIMENTI DI STIMA
8. Metodo del confronto
8.1 Generalità
8.2 Campo di applicazione
8.3 Definizioni
8.4 La stima comparativa monoparametrica
8.5 La stima comparativa pluriparametrica
8.5.1 Stima per punti di merito
8.5.2 Stima per valore medio
8.6 Stima Market Comparison Approach
8.7 Sistema di stima
8.8 MCA e sistema di stima
9. Metodi con approccio finanziario
9.1 Introduzione
9.2 Campo di applicazione
9.3 Definizioni
9.4 Procedimenti del metodo finanziario
9.4.1 Procedimento di capitalizzazione diretta
9.4.2 Procedimento di capitalizzazione finanziaria
9.4.3 Analisi del flusso di cassa scontato
10. Metodo dei costi
10.1 Generalità
10.2 Definizioni
10.3 Campo di applicazione e metodologia
10.4 Valore dell’area edificata
10.5 Costo di costruzione
10.6 Costo di ricostruzione deprezzato
Titolo III DUE DILIGENCE IMMOBILIARE E RAPPORTO DI STIMA
11. La due diligence
11.1 Generalità
11.2 Tipologie
11.3 Organizzazione della due diligence
11.3.1 No access review
11.3.2 Data room
11.3.3 Agreed up on procedures
11.4 Struttura e pianificazione della due diligence
12. La due diligence immobiliare
12.1 Premessa
12.2 Analisi delle caratteristiche tecniche dell’immobile
12.3 Analisi tecnico-legale
12.4 Analisi urbanistico-edilizia
12.4.1 Condono edilizio e diritto di terzi
12.4.2 Implicazioni estimative in presenza di abusi edilizi
12.5 Analisi catastale
12.6 Analisi strutturale
12.7 Analisi impiantistica
12.7.1 Attestato di prestazione energetica
12.8 Analisi ambientale
12.9 Documentazione specifica per aziende agrarie
12.10 La check list
13. Rapporto di stima
13.1 Premessa
13.2 Identificazione dell’immobile
13.3 Descrizione
13.4 Misurazione della consistenza
13.5 Legittimità urbanistica ed edilizia
13.6 Limiti e assunzioni
13.7 Formalità vincoli ed oneri
13.8 Valutazione
13.9 Ulteriori elementi del rapporto di stima
13.10 Documentazione da utilizzare e allegare alla stima
13.11 Sottoscrizione del rapporto di stima
13.12 Il riesame della valutazione
13.12.1 Campo di applicazione
13.13 Riesame del referto di stima
13.13.1 Riesame a tavolino
13.13.2 Riesame sul campo
13.14 Stima “drive by”
13.15 Stima “desktop”
14. Stima delle principali tipologie immobiliari
14.1 Stima delle aree edificabili
14.1.1 Metodi di stima
14.1.2 Documentazione necessaria per la stima
14.2 Stima di immobili in sviluppo
14.3 Stima di immobili agricoli
14.3.1 Definizioni
14.3.2 Metodi di calcolo della consistenza
14.3.3 Fondi rustici
14.3.4 Principali tipologie di fabbricati rurali
14.3.5 Stima di fabbricati destinati ad agriturismo
14.3.6 Immobili agroindustriali
14.3.7 Depuratori e vasche per liquami
14.3.8 Serre
14.3.9 Stima dei boschi
14.3.10 Aspetti estimativi per la valutazione di immobili rurali
14.3.11 Contenuti minimi del rapporto di stima
14.3.12 Il bilancio estimativo dell’azienda agraria
14.4 Stima di immobili a destinazione residenziale
14.4.1 Abitazioni di tipo signorile
14.4.2 Abitazioni di tipo civile - economico - popolare
14.4.3 Abitazioni di tipo ultrapopolare
14.4.4 Abitazioni in villini e ville
14.4.5 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
14.5 Immobili commerciali
14.5.1 Negozi di vicinato
14.5.2 Medie e grandi strutture di vendita
14.5.3 Centri commerciali
14.6 Immobili del segmento terziario
14.7 Stima dei fabbricati industriali
14.7.1 Immobili industriali fungibili
14.7.2 Immobili non fungibili
14.8 Immobili a destinazione ricettiva
14.8.1 Esercizi alberghieri
14.8.2 Esercizi complementari
14.9 Stima di impianti fotovoltaici
14.10 Cave e torbiere
15. La stima degli immobili provenienti dalla risoluzione dei contratti di leasing
15.1 Premessa
15.2 Problemi estimativi seguenti alla risoluzione contrattuale per grave inadempimento
15.3 La stima in caso di ditta fallita
Titolo IV IL VALUTATORE IMMOBILIARE CERTIFICATO
16. Il valutatore certificato
16.1 Introduzione
16.2 La norma UNI 11558:2014
16.2.1 La prassi di riferimento UNI/PdR 19:2016
16.3 Requisiti per la certificazione
16.3.1 Conoscenze, abilita e competenze del valutatore
16.3.2 Formazione del valutatore
16.4 Il percorso di certificazione
16.4.1 Requisiti per l’accesso al livello “base”
16.4.2 Requisiti per l’accesso al livello “avanzato”
16.4.3 Esame di certificazione
16.4.4 Passaggio da livello base a livello avanzato
16.5 Il rilascio del certificato
16.5.1 Uso del marchio
16.6 Codice deontologico
16.7 Sorveglianza, sanzioni e rinnovo
17. Il valore di mercato nella norma UNI 11612:2015
17.1 Principi e procedimenti
17.2 Aspetti fondamentali trattati dalla norma
Bibliografia