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Il condominio senza amministratore

Il condominio senza amministratore

Guida pratica agli adempimenti

Autori Lisa De Simone, Antonella Donati
Editore Maggioli Editore
Formato Cartaceo
Dimensione 17x24
Pagine 312
Pubblicazione Agosto 2020 (II Edizione)
ISBN / EAN 8891643339 / 9788891643339
Collana Condominio

Aggiornato con il D.L. 16 luglio 2020, n. 76

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Il libro offre supporto per la gestione del condominio senza amministratore, illustrando al soggetto interessato i vari adempimenti a cui sarà chiamato - da quelli più strettamente pratici a quelli di natura contabile, fiscale e persino attinenti al contenzioso - accompagnando l’esposizione con riferimenti alla normativa di settore, e alle più recenti sentenze della Cassazione in materia, in modo che possa orientarsi agevolmente per intraprendere una corretta amministrazione.

A facilitare il compito, per ogni argomento trattato è presente anche una nutrita serie di risposte a quesiti sulle tematiche di più frequente discussione nel corso delle assemblee. 

Infine - poiché la legge impone all’amministratore anche di curare diversi registri, mettere a punto documenti e inviare e ricevere comunicazioni da parte dei condomini - è
presente nel libro anche un ricco formulario di lettere, verbali, atti e fac-simile (45 in tutto), disponibile anche online, per la compilazione personalizzata e la stampa, assieme alla legislazione più significativa e alla modulistica di più comune utilizzo.

La presente edizione tiene conto del d.l. 16 luglio 2020, n. 76 che ha introdotto novità in tema di ascensori e garantisce l’aggiornamento online fino al 30 novembre.

Lisa De Simone
Esperta in materia legislativa, si occupa anche di giurisprudenza con particolare riguardo all’attività della Corte di cassazione in materia condominiale. Autrice di ebook per il gruppo Maggioli, per il sito Ediltecnico.it segue la normativa edilizia di interesse sia dei professionisti tecnici che dei privati.
Antonella Donati
Giornalista professionista. Nell’ambito della sua attività professionale è specializzata nell’approfondimento e nella divulgazione delle normative riguardanti le tematiche fiscali, con particolare attenzione alle agevolazioni d’imposta per i contribuenti privati e al settore immobiliare. In questo ambito si occupa da tempo specificatamente di problematiche condominiali ed è autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.

PARTE I – LA GESTIONE DEI BENI COMUNI
1 Le regole del mandato 
1.1 Il primo rogito 
1.2 Numero di proprietari e obbligo di amministratore 
1.3 Il mandato 
1.3.1 Il codice fiscale del condominio 
1.4 Doveri e poteri  
1.4.1 L’obbligo di rendiconto 
1.4.2 Le verifiche 
1.4.3 Il termine di 180 giorni 
1.4.4 Gli atti regolamentari 
1.5 Le gravi irregolarità 
2 Nomina e revoca dell’amministratore 
2.1 Onorabilità e professionalità 
2.2 Nomina e durata del mandato 
2.3 Mancato raggiungimento della maggioranza 
2.4 Il compenso 
2.5 Revoca e sostituzione 
2.6 Ordinaria e straordinaria amministrazione 
2.6.1 Approvazione del preventivo e nuove bollette 
2.7 Se l’amministratore non si vuol dimettere 
3 La gestione trasparente 
3.1 Il conto corrente obbligatorio 
3.2 L’accesso ai dati di gestione 
3.3 Pagamenti sempre tracciabili 
3.4 L’Anagrafe di condominio 
3.5 Gli inquilini 
3.6 La tutela della privacy  
3.7 I dati sensibili 
3.7.1 Emergenza Covid 
3.7.2 Se si ammala il portiere
4 La ripartizione delle spese 
4.1 L’obbligo di manutenzione 
4.2 La lista dei beni comuni 
4.3 Il decoro architettonico 
4.4 Le esenzioni ai pagamenti previste dal costruttore 
4.5 L’art. 1123 e i principi legali di riparto delle spese 
4.6 La ripartizione delle spese in base all’uso 
4.7 Il lastrico solare 
4.8 Il condominio parziale 
4.9 Esonero dalla spesa per il costruttore 
4.10 Usufrutto 
4.10.1 Le responsabilità nei confronti del condominio 
4.10.2 Immobile assegnato dal giudice 
4.11 Le modifiche al riparto delle spese decise dall’assemblea 
4.12 Le spese urgenti  
4.13 Il rimborso delle spese anticipate dai condomini 
5 L’assemblea 
5.1 I compiti  
5.2 Quorum e corretta costituzione 
5.3 Obbligatorietà delle delibere 
5.4 Convocazione a tutti i proprietari  
5.5 Le deleghe 
5.5.1 In caso di comproprietà 
5.5.2 I rapporti tra delegante e delegato 
5.6 L’invio della convocazione 
5.7 L’ordine del giorno 
5.8 Presidente e segretario 
5.9 La verifica del quorum 
5.10 Il verbale 
6 Maggioranze e delibere 
6.1 Maggioranze semplificate 
6.2 Più facile installare gli ascensori  
6.2.1 … ma solo se sono a norma di disabili? 
6.3 Videsorveglianza a maggioranza semplice  
6.4 Più facile realizzare i parcheggi e installare i pannelli solari 
6.5 Il contratto d’appalto per i lavori 
6.6 Il fondo cassa per i lavori straordinari  
6.7 I contratti di locazione 
6.8 Delibere nulle e annullabili 
6.9 La revoca delle delibere 
6.10 La mediazione obbligatoria 
6.10.1 Tre mesi di tempo per chiudere la lite 
6.11 I costi  
6.12 Tutte le decisioni all’assemblea 
6.13 La dissociazione dalle liti  
7 Regolamenti e divieti 
7.1 Regolamento contrattuale e diritti dei proprietari  
7.2 Regolamento dell’assemblea 
7.3 Diritti sui beni comuni 
7.4 Il limite del pari uso 
7.5 Usucapione di beni comuni  
8 Le tabelle millesimali 
8.1 Le tabelle di proprietà generale 
8.1.1 Le regole per i calcoli 
8.2 I casi di modifica  
8.3 In caso di interventi sugli immobili 
9 I condomini morosi 
9.1 Il decreto ingiuntivo 
9.2 La responsabilità solidale verso i fornitori  
9.3 Le responsabilità tra venditore e acquirente 
9.4 L’attestazione dell’amministratore 
9.5 Liti in corso 
9.6 Riunione di usufrutto e nuda proprietà 
9.7 Acquisto all’asta 
9.8 Gli obblighi dell’amministratore in caso di immobili pignorati  
10 I rapporti di vicinato  
10.1 Nessun coinvolgimento nelle proprietà private 
10.2 L’edilizia libera 
10.3 Fumi, odori, rumori 
10.4 Distanze e vedute 
10.5 Il decoro architettonico 
PARTE II – GLI OBBLIGHI FISCALI
11 Pagamenti e certificazioni 
11.1 Fornitori e ritenute d’acconto 
11.2 La ritenuta del 4% sui contratti d’appalto 
11.3 I casi esclusi 
11.4 No alla doppia ritenuta in caso di ristrutturazione o risparmio energetico 
11.5 Prestazioni soggette a ritenuta del 4% e prestazioni escluse 
11.6 Le scadenze per il versamento del 4% 
12 Manutenzione e detrazioni 
12.1 Manutenzione ordinaria sempre detraibile 
12.2 La manutenzione straordinaria 
12.3 Restauro e risanamento conservativo 
12.4 Ristrutturazione edilizia  
12.5 Box e posti auto 
12.6 L’abbattimento delle barriere architettoniche 
12.7 Le spese accessorie 
12.8 L’IVA sui lavori 
12.9 Il bonus facciate 
12.9.1 Detraibile il nuovo intonaco solo se a risparmio energetico 
12.10 Quando la coibentazione è obbligatoria 
13 Ecobonus, sismabonus e superbonus 110% 
13.1 Interventi e aliquote  
13.2 La comunicazione all’ENEA 
13.3 La cessione del credito 
13.4 Gli adempimenti dei condomini 
13.5 Quando l’amministratore non c’è 
13.6 Il sismabonus 
13.7 La cessione del sismabonus 
13.8 Il bonus verde 
13.9 Le certificazioni 
13.10 Risarcimento dall’amministratore che non effettua i pagamenti corretti 
14 Le dichiarazioni dell’amministratore 
14.1 Il modello 770 semplificato 
14.2 La certificazione dei compensi 
14.3 La comunicazione alle Entrate per le detrazioni 
14.4 La compilazione dei modelli fiscali dell’amministratore 
14.5 I dati da indicare 
14.5.1 La compilazione passo per passo 
14.6 Il pagamento dell’IMU 
QUESITI & RISPOSTE
Accesso agli atti 
Accesso alle proprietà private 
Alberi e giardini 
Amministratore 
Anagrafe di condominio 
Animali 
Antenne telefono 
Antenne tv 
Ascensore 
Assemblea 
Autorizzazioni e divieti 
Balconi 
Barriere architettoniche 
Beni comuni 
Box e posti auto 
Condominio orizzontale 
Cortile e parcheggi 
Decoro architettonico 
Delibere annullabili e delibere nulle 
Diritto di sopraelevazione 
Impianti comuni 
Innovazioni 
Lastrico solare 
Manutenzione 
Morosità 
Oneri fiscali 
Privacy 
Regolamento 
Ripartizione spese 
Risarcimento danni 
Tabelle 
Tetto 
Verbale 
FORMULARIO
Accesso agli atti – Certificazioni 
1 Attestazione relativa a liti pendenti 
2 Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali 
Accesso agli atti – Richieste 
3 Richiesta certificazione morosità 
4 Richiesta certificazione liti  
5 Richiesta copia documentazione 
6 Richiesta copia estratto conto bancario 
7 Richiesta visione verbali 
Anagrafe di condominio 
8 Comunicazione cessione nuda proprietà ai fini del Registro di anagrafe condominiale 
9 Comunicazione cessione usufrutto ai fini del Registro di anagrafe condominiale 
10 Comunicazione locazione/comodato ai fini del Registro di anagrafe condominiale (1) 
11 Comunicazione locazione/comodato ai fini del Registro di anagrafe condominiale (2) 
12 Comunicazione locazione/comodato ai fini del Registro di anagrafe condominiale (3) 
13 Comunicazione subentro nuovo inquilino ai fini del Registro di anagrafe condominiale 
14 Scheda richiesta dati 
15 Comunicazione vendita appartamento ai fini del Registro di anagrafe condominiale (1) 
16 Comunicazione vendita appartamento ai fini del Registro di anagrafe condominiale (2) 
Contratti 
17 Contratto di appalto lavori 
18 Contratto di appalto per servizio di pulizia 
19 Conferimento di incarico professionale per Direzione Lavori 
Convocazione assemblea  
20 Convocazione Assemblea Straordinaria Nomina Amministratore 
21 Convocazione Assemblea Straordinaria 
22 Convocazione Assemblea per l’approvazione Rendiconto 
23 Convocazione Assemblea 
24 Richiesta convocazione Assemblea Straordinaria per revoca/nomina amministratore 
Liti 
25 Comunicazione dissociazione dalla lite 
Messa in mora 
26 Sollecito di pagamento 
27 Messa in mora per mancato pagamento rate condominiali 
Regolamenti 
28 Regole di comportamento generale 
29 Regolamento parcheggio interno a rotazione 
30 Regolamento parcheggio interrato 
31 Richiamo al rispetto del Regolamento condominiale 
32 Ricorso all’Assemblea contro i provvedimenti dell’amministratore ai sensi dell’art. 1133 c.c. 
Rendiconto 
33 Nota esplicativa sintetica della gestione per l’esercizio 
34 Situazione Patrimoniale 
Ristrutturazioni – Comunicazioni dei condomini 
35 Comunicazione avvio lavori di ristrutturazione 
36 Comunicazione utilizzo beni comuni per impianto privato 
37 Richiesta convocazione Assemblea per innovazioni 
38 Richiesta convocazione Assemblea Straordinaria per delibera in materia di lavori urgenti 
39 Richiesta di assemblea per blocco lavori 
Ristrutturazioni – Comunicazioni dell’amministratore 
40 Certificazione versamento quote lavori straordinari ai fini di detrazione fiscale 
41 Certificazione versamento quote lavori risparmio energetico ai fini di detrazione fiscale 
42 Comunicazione avvio lavori urgenti e indifferibili 
43 Diffida esecuzione lavori 
44 Invito al rinvio di lavori 
Verbali 
45 Verbale di Assemblea Ordinaria/Straordinaria 
Elenco dei materiali online 


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