Il libro offre supporto per la gestione del condominio senza amministratore, illustrando al soggetto interessato i vari adempimenti a cui sarà chiamato - da quelli più strettamente pratici a quelli di natura contabile, fiscale e persino attinenti al contenzioso - accompagnando l’esposizione con riferimenti alla normativa di settore, e alle più recenti sentenze della Cassazione in materia, in modo che possa orientarsi agevolmente per intraprendere una corretta amministrazione.
A facilitare il compito, per ogni argomento trattato è presente anche una nutrita serie di risposte a quesiti sulle tematiche di più frequente discussione nel corso delle assemblee.
Infine - poiché la legge impone all’amministratore anche di curare diversi registri, mettere a punto documenti e inviare e ricevere comunicazioni da parte dei condomini - è
presente nel libro anche un ricco formulario di lettere, verbali, atti e fac-simile (45 in tutto), disponibile anche online, per la compilazione personalizzata e la stampa, assieme alla legislazione più significativa e alla modulistica di più comune utilizzo.
La presente edizione tiene conto del d.l. 16 luglio 2020, n. 76 che ha introdotto novità in tema di ascensori e garantisce l’aggiornamento online fino al 30 novembre.
Lisa De Simone
Esperta in materia legislativa, si occupa anche di giurisprudenza con particolare riguardo all’attività della Corte di cassazione in materia condominiale. Autrice di ebook per il gruppo Maggioli, per il sito Ediltecnico.it segue la normativa edilizia di interesse sia dei professionisti tecnici che dei privati.
Antonella Donati
Giornalista professionista. Nell’ambito della sua attività professionale è specializzata nell’approfondimento e nella divulgazione delle normative riguardanti le tematiche fiscali, con particolare attenzione alle agevolazioni d’imposta per i contribuenti privati e al settore immobiliare. In questo ambito si occupa da tempo specificatamente di problematiche condominiali ed è autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.
PARTE I – LA GESTIONE DEI BENI COMUNI
1 Le regole del mandato
1.1 Il primo rogito
1.2 Numero di proprietari e obbligo di amministratore
1.3 Il mandato
1.3.1 Il codice fiscale del condominio
1.4 Doveri e poteri
1.4.1 L’obbligo di rendiconto
1.4.2 Le verifiche
1.4.3 Il termine di 180 giorni
1.4.4 Gli atti regolamentari
1.5 Le gravi irregolarità
2 Nomina e revoca dell’amministratore
2.1 Onorabilità e professionalità
2.2 Nomina e durata del mandato
2.3 Mancato raggiungimento della maggioranza
2.4 Il compenso
2.5 Revoca e sostituzione
2.6 Ordinaria e straordinaria amministrazione
2.6.1 Approvazione del preventivo e nuove bollette
2.7 Se l’amministratore non si vuol dimettere
3 La gestione trasparente
3.1 Il conto corrente obbligatorio
3.2 L’accesso ai dati di gestione
3.3 Pagamenti sempre tracciabili
3.4 L’Anagrafe di condominio
3.5 Gli inquilini
3.6 La tutela della privacy
3.7 I dati sensibili
3.7.1 Emergenza Covid
3.7.2 Se si ammala il portiere
4 La ripartizione delle spese
4.1 L’obbligo di manutenzione
4.2 La lista dei beni comuni
4.3 Il decoro architettonico
4.4 Le esenzioni ai pagamenti previste dal costruttore
4.5 L’art. 1123 e i principi legali di riparto delle spese
4.6 La ripartizione delle spese in base all’uso
4.7 Il lastrico solare
4.8 Il condominio parziale
4.9 Esonero dalla spesa per il costruttore
4.10 Usufrutto
4.10.1 Le responsabilità nei confronti del condominio
4.10.2 Immobile assegnato dal giudice
4.11 Le modifiche al riparto delle spese decise dall’assemblea
4.12 Le spese urgenti
4.13 Il rimborso delle spese anticipate dai condomini
5 L’assemblea
5.1 I compiti
5.2 Quorum e corretta costituzione
5.3 Obbligatorietà delle delibere
5.4 Convocazione a tutti i proprietari
5.5 Le deleghe
5.5.1 In caso di comproprietà
5.5.2 I rapporti tra delegante e delegato
5.6 L’invio della convocazione
5.7 L’ordine del giorno
5.8 Presidente e segretario
5.9 La verifica del quorum
5.10 Il verbale
6 Maggioranze e delibere
6.1 Maggioranze semplificate
6.2 Più facile installare gli ascensori
6.2.1 … ma solo se sono a norma di disabili?
6.3 Videsorveglianza a maggioranza semplice
6.4 Più facile realizzare i parcheggi e installare i pannelli solari
6.5 Il contratto d’appalto per i lavori
6.6 Il fondo cassa per i lavori straordinari
6.7 I contratti di locazione
6.8 Delibere nulle e annullabili
6.9 La revoca delle delibere
6.10 La mediazione obbligatoria
6.10.1 Tre mesi di tempo per chiudere la lite
6.11 I costi
6.12 Tutte le decisioni all’assemblea
6.13 La dissociazione dalle liti
7 Regolamenti e divieti
7.1 Regolamento contrattuale e diritti dei proprietari
7.2 Regolamento dell’assemblea
7.3 Diritti sui beni comuni
7.4 Il limite del pari uso
7.5 Usucapione di beni comuni
8 Le tabelle millesimali
8.1 Le tabelle di proprietà generale
8.1.1 Le regole per i calcoli
8.2 I casi di modifica
8.3 In caso di interventi sugli immobili
9 I condomini morosi
9.1 Il decreto ingiuntivo
9.2 La responsabilità solidale verso i fornitori
9.3 Le responsabilità tra venditore e acquirente
9.4 L’attestazione dell’amministratore
9.5 Liti in corso
9.6 Riunione di usufrutto e nuda proprietà
9.7 Acquisto all’asta
9.8 Gli obblighi dell’amministratore in caso di immobili pignorati
10 I rapporti di vicinato
10.1 Nessun coinvolgimento nelle proprietà private
10.2 L’edilizia libera
10.3 Fumi, odori, rumori
10.4 Distanze e vedute
10.5 Il decoro architettonico
PARTE II – GLI OBBLIGHI FISCALI
11 Pagamenti e certificazioni
11.1 Fornitori e ritenute d’acconto
11.2 La ritenuta del 4% sui contratti d’appalto
11.3 I casi esclusi
11.4 No alla doppia ritenuta in caso di ristrutturazione o risparmio energetico
11.5 Prestazioni soggette a ritenuta del 4% e prestazioni escluse
11.6 Le scadenze per il versamento del 4%
12 Manutenzione e detrazioni
12.1 Manutenzione ordinaria sempre detraibile
12.2 La manutenzione straordinaria
12.3 Restauro e risanamento conservativo
12.4 Ristrutturazione edilizia
12.5 Box e posti auto
12.6 L’abbattimento delle barriere architettoniche
12.7 Le spese accessorie
12.8 L’IVA sui lavori
12.9 Il bonus facciate
12.9.1 Detraibile il nuovo intonaco solo se a risparmio energetico
12.10 Quando la coibentazione è obbligatoria
13 Ecobonus, sismabonus e superbonus 110%
13.1 Interventi e aliquote
13.2 La comunicazione all’ENEA
13.3 La cessione del credito
13.4 Gli adempimenti dei condomini
13.5 Quando l’amministratore non c’è
13.6 Il sismabonus
13.7 La cessione del sismabonus
13.8 Il bonus verde
13.9 Le certificazioni
13.10 Risarcimento dall’amministratore che non effettua i pagamenti corretti
14 Le dichiarazioni dell’amministratore
14.1 Il modello 770 semplificato
14.2 La certificazione dei compensi
14.3 La comunicazione alle Entrate per le detrazioni
14.4 La compilazione dei modelli fiscali dell’amministratore
14.5 I dati da indicare
14.5.1 La compilazione passo per passo
14.6 Il pagamento dell’IMU
QUESITI & RISPOSTE
Accesso agli atti
Accesso alle proprietà private
Alberi e giardini
Amministratore
Anagrafe di condominio
Animali
Antenne telefono
Antenne tv
Ascensore
Assemblea
Autorizzazioni e divieti
Balconi
Barriere architettoniche
Beni comuni
Box e posti auto
Condominio orizzontale
Cortile e parcheggi
Decoro architettonico
Delibere annullabili e delibere nulle
Diritto di sopraelevazione
Impianti comuni
Innovazioni
Lastrico solare
Manutenzione
Morosità
Oneri fiscali
Privacy
Regolamento
Ripartizione spese
Risarcimento danni
Tabelle
Tetto
Verbale
FORMULARIO
Accesso agli atti – Certificazioni
1 Attestazione relativa a liti pendenti
2 Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali
Accesso agli atti – Richieste
3 Richiesta certificazione morosità
4 Richiesta certificazione liti
5 Richiesta copia documentazione
6 Richiesta copia estratto conto bancario
7 Richiesta visione verbali
Anagrafe di condominio
8 Comunicazione cessione nuda proprietà ai fini del Registro di anagrafe condominiale
9 Comunicazione cessione usufrutto ai fini del Registro di anagrafe condominiale
10 Comunicazione locazione/comodato ai fini del Registro di anagrafe condominiale (1)
11 Comunicazione locazione/comodato ai fini del Registro di anagrafe condominiale (2)
12 Comunicazione locazione/comodato ai fini del Registro di anagrafe condominiale (3)
13 Comunicazione subentro nuovo inquilino ai fini del Registro di anagrafe condominiale
14 Scheda richiesta dati
15 Comunicazione vendita appartamento ai fini del Registro di anagrafe condominiale (1)
16 Comunicazione vendita appartamento ai fini del Registro di anagrafe condominiale (2)
Contratti
17 Contratto di appalto lavori
18 Contratto di appalto per servizio di pulizia
19 Conferimento di incarico professionale per Direzione Lavori
Convocazione assemblea
20 Convocazione Assemblea Straordinaria Nomina Amministratore
21 Convocazione Assemblea Straordinaria
22 Convocazione Assemblea per l’approvazione Rendiconto
23 Convocazione Assemblea
24 Richiesta convocazione Assemblea Straordinaria per revoca/nomina amministratore
Liti
25 Comunicazione dissociazione dalla lite
Messa in mora
26 Sollecito di pagamento
27 Messa in mora per mancato pagamento rate condominiali
Regolamenti
28 Regole di comportamento generale
29 Regolamento parcheggio interno a rotazione
30 Regolamento parcheggio interrato
31 Richiamo al rispetto del Regolamento condominiale
32 Ricorso all’Assemblea contro i provvedimenti dell’amministratore ai sensi dell’art. 1133 c.c.
Rendiconto
33 Nota esplicativa sintetica della gestione per l’esercizio
34 Situazione Patrimoniale
Ristrutturazioni – Comunicazioni dei condomini
35 Comunicazione avvio lavori di ristrutturazione
36 Comunicazione utilizzo beni comuni per impianto privato
37 Richiesta convocazione Assemblea per innovazioni
38 Richiesta convocazione Assemblea Straordinaria per delibera in materia di lavori urgenti
39 Richiesta di assemblea per blocco lavori
Ristrutturazioni – Comunicazioni dell’amministratore
40 Certificazione versamento quote lavori straordinari ai fini di detrazione fiscale
41 Certificazione versamento quote lavori risparmio energetico ai fini di detrazione fiscale
42 Comunicazione avvio lavori urgenti e indifferibili
43 Diffida esecuzione lavori
44 Invito al rinvio di lavori
Verbali
45 Verbale di Assemblea Ordinaria/Straordinaria
Elenco dei materiali online
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